郁亮再談“三道紅線”：管理紅利時代下房地產行業(yè)將與制造業(yè)無異
“三道紅線”之下，房地產行業(yè)何去何從？萬科集團董事會主席郁亮試圖用“管理紅利時代”去解答這個問題。
他近日在萬科北方媒體交流上指出，地產進入管理紅利時代，“房地產行業(yè)還原成普通行業(yè)，意思就是說我們要和（對待）制造業(yè)一樣去面對它?！?/p>
這并不是郁亮第一次提到“管理紅利時代”。在今年6月舉行的萬科股東大會和今年9月舉行的南方媒體交流上，他都多次提到“管理紅利時代”這一觀點。郁亮指出，行業(yè)高歌猛進的時代正在遠去，行業(yè)發(fā)展從土地紅利到金融紅利再到管理紅利。
相較于“白銀時代”這樣的抽象表達，“管理紅利時代”直接、具象，一如郁亮的行事風格。在本次北方媒體交流上，郁亮繼續(xù)闡述了他對于“管理紅利時代”的理解?！皬耐恋氐浇鹑诘焦芾砑t利三個不同階段，本質是：在不同的市場環(huán)境中，你靠什么競爭取勝？”
“在土地紅利階段，毫無疑問，拿到土地能取勝，所以那時候最關鍵的是土地，評價各大公司的指標是土地儲備，你有多少土地證明有多少價值，因為是賺土地的錢。到金融紅利階段，我覺得萬科有很大的作用，萬科活生生地把這個業(yè)務做成了快消品，我們賺的是加工的錢，買了地，加工了房子賣掉，再買地，賣更貴的房子快速周轉，在行業(yè)里變成了用PE去衡量，那時候有些人膽子大，用更高的杠桿可能有更高的空間。
到了管理紅利時代，顯然杠桿不能用了，靠真本事，靠全面競爭能力，也就是和中國制造業(yè)一樣。所以到了管理紅利時代，我們房地產行業(yè)還原成普通行業(yè)，意思就是說我們要和制造業(yè)一樣去面對它，所以我們也是比拼綜合的方方面面的能力，一個環(huán)節(jié)做得不好都有很大的問題。”
當然，房地產行業(yè)“揮別”金融紅利的背后有一個重要語境，那就是今年8月傳出的“三道紅線”令絕大多數房企都風聲鶴唳。
據媒體報道，監(jiān)管層為地產開發(fā)商設置的融資“三道紅線”分別是：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均規(guī)定了有息負債的增速限制。更有消息稱，“三道紅線”將于2021年起在全行業(yè)全面實施，并力爭讓房企在三年內完成降負債的目標。
今年9月，郁亮在萬科南方媒體交流會上首次表示，“三道紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，這意味著房地產企業(yè)又站在了同一起跑線上，“游戲規(guī)則變了，不是影響部分企業(yè)，而是影響所有企業(yè)”。
他當時透露，在這種穿透性的融資要求下，萬科未來要講財金紀律，即財務金融紀律?！捌鋵嵨覀儙啄昵熬陀X得應該是這樣子的。為什么？你看我們房地產金融占比越來越高，這是不對的，因為國家發(fā)展不能只靠房地產，應該有各種各樣的高科技基礎設施?！?/p>
離開了高杠桿，房企接下來該如何生存？在郁亮看來，管理紅利時代，企業(yè)首先要具備強大的戰(zhàn)略規(guī)劃能力和布局能力，做正確的事情，不能選錯賽道；其次，企業(yè)需要具備強大的組織能力，“你怎么把個人能力變成組織能力，怎么去和別人PK？你怎么讓適等匹配人才？”最后，需要對每一個環(huán)節(jié)進行精細運營，將科技引入經營管理。
“所以說，我覺得管理紅利時代是一個全面競爭時代，每個方面都還不容有失。” 郁亮說。這與他早前提出的“均衡無短板”一致。他曾指出，在管理紅利時代，如果企業(yè)有明顯短板，例如現金流問題，則會引發(fā)系統(tǒng)崩潰。
會上，郁亮還表示，房地產業(yè)是古老的行業(yè)，但隨著環(huán)境變化一直在進化出新的東西，未來仍有很大的發(fā)展空間，比如過去被忽視的租賃住宅，又比如將取代傳統(tǒng)購物中心的大型商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)。他進一步表示，萬科將在房地產的相關賽道，沿著城鄉(xiāng)建設生活服務商的策略繼續(xù)往前走，“一根筋”走到底。
