存量房貸利率掛鉤LPR即將生效——
房貸利率是否“換錨”應(yīng)綜合考量
2020年已進(jìn)入尾聲，對于被批量“換錨”的房貸借款人來說，是否要轉(zhuǎn)回原合同約定房貸利率的猶豫期也進(jìn)入了倒計時。
中國人民銀行此前公告，將存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率(LPR)。2020年3月1日至8月31日，借款人可決定貸款利率“換錨”為LPR(浮動利率)還是轉(zhuǎn)為固定利率。而8月25日起，多家銀行對符合條件且尚未辦理定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個人住房貸款進(jìn)行了批量轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價。對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議的，可于2020年12月31日(含)前通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。并且已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。
被動轉(zhuǎn)換為LPR的房貸借款人是否要選擇轉(zhuǎn)回去？到底哪種利率更好？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，兩種方式各有優(yōu)勢，如何選擇主要取決于對未來市場利率走勢的判斷。如果認(rèn)為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好；如果認(rèn)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。
民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸借款人要根據(jù)自身情況，以及貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，這不僅有助于鎖定月供成本，還便于做好家庭收支安排。如果月供剩余時間較短，貸款余額也不多，選擇浮動利率可能更合適。
“從中短期看，我國銀行貸款利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價基準(zhǔn)，有助于減輕借款人房貸支出?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，即便出現(xiàn)了利率大幅上升情況，購房者可通過提前還款來規(guī)避利率風(fēng)險。
值得注意的是，個人房貸轉(zhuǎn)換LPR后并非馬上生效，需要參考貸款時合同上所約定的利率調(diào)整日，即重定價日。目前銀行主要有兩個重定價日選擇，一個是貸款發(fā)放日，一個是1月1日。比如重定價日在6月1日，那么明年6月份之后的貸款利率則按照最新一期即5月份的LPR報價加點(diǎn)執(zhí)行，而在1月份至5月份均按照原定利率繼續(xù)執(zhí)行。不過對于重定價日為1月1日的“房貸族”來說，由于大多數(shù)存量房貸的定價周期為一年，因此今年12月份的LPR報價就關(guān)乎明年全年的月供。
今年以來，1年期LPR報價兩次下調(diào)累計30個基點(diǎn)，5年期以上LPR報價兩次下調(diào)累計15個基點(diǎn)。自5月份以來，兩個期限品種的報價已連續(xù)8個月保持不變。
對于后期LPR報價走勢，川財證券研報認(rèn)為，目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，但是外部不確定性仍然存在，中期借貸便利(MLF)利率調(diào)整的可能性較小，銀行平均邊際資金成本上行壓力在年底有望得到緩解，LPR報價有望保持穩(wěn)定。
“接下來央行政策利率調(diào)整關(guān)鍵還是看宏觀經(jīng)濟(jì)與市場發(fā)展趨勢，關(guān)注內(nèi)需復(fù)蘇與實體經(jīng)濟(jì)融資需求。預(yù)計明年一季度央行調(diào)降政策利率的概率偏低。”光大銀行金融市場部分析師周茂華說。記者 姚 進(jìn)
