1月20日，央行公布的最新貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）并未發(fā)生變動。這是自2020年5月起，LPR報(bào)價(jià)連續(xù)9個月保持不變。

從目前來看，LPR利率不變利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期，但是由于春節(jié)前市場資金面略趨緊，房貸利率于底部微升。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套房貸利率5.52%，環(huán)比均微增1個基點(diǎn)；房貸平均放款周期環(huán)比延長5天至53天，其中，珠三角城市的放款周期位居前列，惠州、東莞、佛山及中山平均周期均在2個月以上。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，房貸利率大概率繼續(xù)保持平穩(wěn)略降的趨勢，但是考慮到局部地區(qū)市場過熱，不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié)的可能。

LPR不變，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期

1月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。截至目前，LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)9個月保持不變。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，LPR利率持續(xù)未變，表明當(dāng)下的利率水平是與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本相適宜，貨幣政策沒有繼續(xù)寬松的必要。

雖然LPR可以浮動，但是卻多個月不動。在盤古智庫高級研究員江瀚看來，當(dāng)前市場處于過渡階段，利率的波動會影響大多數(shù)人對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期。連續(xù)9個月利率不變，這是國家給金融市場傳遞一個信號：金融市場預(yù)期是穩(wěn)定而且穩(wěn)健的。從目前來看，LPR的利率不變，對穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場有非常重要的作用。

雖然LPR連續(xù)9個月“按兵不動”，但是房貸利率開始出現(xiàn)一些底部回升的跡象。貝殼研究院監(jiān)測顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套房貸利率5.52%，環(huán)比均微增1個基點(diǎn)，而且這是從去年12月開始已經(jīng)連續(xù)兩個月上升。

另外，1月36城房貸平均放款周期自去年9月以來經(jīng)歷“五連升”達(dá)到53天，環(huán)比延長5天，回到去年4月水平。許小樂認(rèn)為，這表明，春節(jié)前市場資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長；另一方面，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長。

2021年1月部分城市主流房貸利率表

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

房貸“紅線”暫對個人房貸投放影響不大

從具體城市來看，1月36城房貸利率環(huán)比普遍平穩(wěn)。貝殼研究院監(jiān)測顯示，房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市，如東莞、中山主流首套、二套房貸利率提升10個基點(diǎn)及以上。

在36城中，超8成平均房貸放款周期環(huán)比拉長。拉長幅度靠前的城市主要是弱二線城市，如廊坊、哈爾濱、寧波及南通等，環(huán)比延長10天以上。

珠三角局部城市放款周期在2020年下半年以來持續(xù)拉長，2021年首月略有改善，如深圳及東莞放款周期環(huán)比分別縮短8天及4天。但珠三角城市的放款周期仍處在36城前列，如惠州、東莞、佛山及中山平均周期均在2個月以上，居36城TOP5。

眾所周知，2020年最后一天，監(jiān)管放大招，個人房貸業(yè)務(wù)面臨變局。央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布重磅文件《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行劃分為五檔，分別為各類銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”，其中個人住房貸款余額占比最高不超過32.5%，規(guī)模越小的銀行，上限要求越低。

“新規(guī)已實(shí)施半月有余，在信貸‘開門紅’的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，個人住房按揭額度較為充足?！比?60大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦如是說。

但是，李萬賦表示，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期，或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。

李萬賦還認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款“紅線”目的不在于短期內(nèi)急劇下降房貸規(guī)模，而是從調(diào)整結(jié)構(gòu)入手，實(shí)現(xiàn)長期內(nèi)銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。從目前各銀行的房貸占比來看，僅有少數(shù)銀行的個人房貸余額占比超標(biāo)，面臨著調(diào)降壓力，多數(shù)銀行尤其是大中型銀行的個人房貸額度仍存在空間。

業(yè)內(nèi)：房貸利率大概率保持平穩(wěn)略降趨勢

“從長期來看，當(dāng)前的利率不動并不代表的是未來的利率不動?！苯硎?，當(dāng)前，整個國際市場疫情影響并沒有得到緩解的情況下，很多國家出臺比較寬松的貨幣政策，這種環(huán)境還將持續(xù)下去，所以未來利率下行空間還是存在的。我國的LPR也是有下行的趨勢，只是什么時候向下調(diào)整還不明確。

考慮到房貸額度也暫未受到新規(guī)影響，李萬賦認(rèn)為，全國房貸利率大幅加碼的時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)期。短期內(nèi)房貸利率大概率繼續(xù)保持平穩(wěn)略降的趨勢。

許小樂也預(yù)計(jì)，未來房貸利率總體觸底?？紤]到局部市場過熱，不排除個別熱點(diǎn)城市采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié)的可能。記者 袁秀麗