集體建設(shè)用地如此大規(guī)模的體量，加上土地價格仍有不小的想象空間，這個資金渠道的上限已經(jīng)不止于萬億，如能逐步打通，無疑將大幅提升當(dāng)?shù)丶w組織“操盤”鄉(xiāng)村建設(shè)的能力和籌碼。

2021年將是中國全面推進鄉(xiāng)村振興之年，要想實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)優(yōu)美、生活富裕的目標(biāo)，振興鄉(xiāng)村就不能停留在口號上，需要真刀真槍地干，更需要真金白銀投入。

資金對于鄉(xiāng)村振興的重要性無需贅述，但增量資金從何而來？除了中央財政和金融大力支持之外，土地收入應(yīng)該在其中扮演更重要的角色。這既符合當(dāng)下農(nóng)村現(xiàn)實的需要，也有政策上實現(xiàn)的可能，同時也是中國土地制度改革的長期訴求。

多年以來，我國城鄉(xiāng)土地實行“雙軌制”管理并實行不同的配置方式，城市國有土地可通過招拍掛方式進行市場化配置，而集體土地除個別途徑外只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，土地資源不能有效地升級為土地資產(chǎn)。

國有建設(shè)用地出讓是按平方米計價，甚至在房地產(chǎn)熱點城市，住宅用地單價可以達數(shù)萬元/平方米。而位置相鄰的農(nóng)村土地則并不值錢，一畝耕地流轉(zhuǎn)價格往往只在幾百元，即便也是用來蓋房子的宅基地，由于不能向集體外流轉(zhuǎn)，其轉(zhuǎn)讓價格與國有住宅用地相比也有天壤之別。

這種城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致土地“同命不同價”，農(nóng)村土地資源配置效率低下，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益受到侵蝕。

通過市場化配置國有土地，國內(nèi)多數(shù)地方政府因此籌集了大量資金，并將這些資金大部分投入到城市建設(shè)中。筆者曾據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自2011年的3.3萬億元至2020年的8.4萬億元，十年間國有土地出讓收入累計近49萬億元。2019年和2020年，國內(nèi)連續(xù)兩年有超過十個城市的土地出讓收入超過千億元。

外界對地方土地財政問題詬病已久，但硬幣總有兩面，雖然國有土地出讓價格走高助推了當(dāng)?shù)胤績r，讓一些地方過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，但同時也成功地讓一些城市實現(xiàn)了“土地增值—城市建設(shè)—土地增值—城市建設(shè)”的閉環(huán)，極大地推進了當(dāng)?shù)爻鞘谢M程。

隨著國內(nèi)城市化率的不斷提高，國有土地已經(jīng)實現(xiàn)其資產(chǎn)化進程，農(nóng)村土地何時可以享有同等待遇？

早在2011年，中央高層就曾表示，“我國經(jīng)濟發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”。

在當(dāng)前鄉(xiāng)村振興的政策背景下，讓農(nóng)村土地地位提升、讓農(nóng)民更多分享土地增值收益、拓寬資金來源渠道的訴求更加迫切。

政策方向既然明了，關(guān)鍵是如何落實，首先是要破除相關(guān)法律法規(guī)的限制，不再禁止農(nóng)村土地直接入市。

一些地區(qū)此前曾開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點，一畝地幾十萬元、上百萬元不再罕見。但在這些改革進程中始終存在諸多反對聲音，如認為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不符合法律規(guī)定，會引起建設(shè)用地管理失控、加大征收集體土地的難度，以及沖擊現(xiàn)有的國有土地市場格局。

直至2020年元旦修訂后的《土地管理法》正式實施，才正式破除了集體建設(shè)用地進入市場的法律障礙，農(nóng)地入市開始推向全國。其第63條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

不經(jīng)過征收而可以直接入市，這將直接提升集體建設(shè)用地的價值。前農(nóng)業(yè)部部長韓長賦曾透露，“目前全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地有4200多萬畝，可以說這是一筆很大的財富，是農(nóng)民財產(chǎn)性收入的重要來源，也是集體經(jīng)濟的重要支柱。”

從此前試點地區(qū)的情況來看，一畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價格平均在30萬元左右，具體到個案還要看地塊所處區(qū)位，以及后期規(guī)劃用途。如北京近期出讓的一宗用來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的集體建設(shè)用地，其單價已達1.4萬元/平方米。

集體建設(shè)用地如此大規(guī)模的體量，加上土地價格仍有不小的想象空間，這個資金渠道的上限已經(jīng)不止于萬億元，如能逐步打通，無疑將大幅提升當(dāng)?shù)丶w組織“操盤”鄉(xiāng)村建設(shè)的能力和籌碼。

前途光明，道路曲折，這個渠道目前仍有一些難點堵點。國有用地出讓全流程都有相應(yīng)的法律法規(guī)予以規(guī)范，而對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定還較為原則和寬泛，還需更具可操作性的行政法規(guī)來予以保駕護航。比如，哪些地塊可以入市？誰是入市主體？入市流程如何設(shè)計？入市收益如何分配？入市之后的再度轉(zhuǎn)讓或者抵押等行為如何規(guī)范？

正因如此，加之過去的2020年疫情防控等原因，地方集體建設(shè)用地入市力度受限。新的一年中，期待農(nóng)地入市為鄉(xiāng)村振興加入更多的催化劑。