正在召開的全國兩會上，長租房成為代表、委員們熱議的焦點以及政府文件的重要內(nèi)容。問題在于，在長租房頻頻“爆雷”的背景下，住房租賃政策上該如何監(jiān)管？模式上該如何破局？立法工作又該如何推進(jìn)？供應(yīng)體系應(yīng)該如何搭建？

面對這些疑問，3月4日，在新京報主辦的“爆雷與監(jiān)管 長租房如何健康發(fā)展”線上論壇上，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，目前各地出臺的監(jiān)管政策，不會導(dǎo)致市場消失，只會讓市場更加規(guī)范；北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥認(rèn)為，長租房具有顯著的民生特點，完全依靠市場，通過市場化的企業(yè)來發(fā)展是不行的，而近期強(qiáng)調(diào)的保障性租賃住房建設(shè)，就是將相應(yīng)短板和此前忽略的方面提上日程。

租賃住房成為解決大城市居住問題的關(guān)鍵

眾所周知，在解決大城市住房問題上，以長租房為主的租賃市場是重要支撐。3月5日，政府工作報告指出，要規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

事實上，去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議就提出“解決好大城市住房突出問題”，也用了較多筆墨體現(xiàn)在租賃市場上。后續(xù)的中央和地方“十四五”規(guī)劃，以及地方兩會政府工作報告中，也提及規(guī)范發(fā)展長租房市場。

在業(yè)內(nèi)看來，這對于我國租賃市場的發(fā)展將帶來利好?！爸醒雽用?，住房租賃市場長期向好的趨勢沒有發(fā)生變化，將來房地產(chǎn)有政策利好的可能還在于住房租賃領(lǐng)域?！壁w慶祥表示。

值得關(guān)注的是，之前提的是住房租賃或租賃住房，如今明確提出發(fā)展長租房。趙慶祥認(rèn)為，這意味著政策更為聚焦，定位更加準(zhǔn)確，方向也更為明確，“除了培育住房租賃市場發(fā)展，如今政策明確強(qiáng)調(diào)，要更加重視發(fā)展保障性租賃住房。也就是說，市場體系和保障體系兩大體系不可偏廢，尤其要加強(qiáng)保障性租賃住房的發(fā)展?！壁w慶祥稱。

問題在于，未來，租賃住房能否成為解決大城市居住問題的重要方式？對此，趙慶祥的回答是“必然的”，原因在于，“大城市房價高，新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及中低收入沒有住房的戶籍居民，要解決住房問題，主要是通過住房租賃來解決。此外，維護(hù)城市運行、保障的群體，諸如快遞員、服務(wù)員、環(huán)衛(wèi)工人等，收入不高，但對于城市的健康運行意義重大，這類人群要考慮通勤、職住平衡等，只能通過住房租賃解決居住問題。”

值得一提的是，今年兩會上，政府工作報告提出，“十四五”期間，將深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。而新型城鎮(zhèn)化，不再是原來大拆大建的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵就包括城市更新、老舊樓宇、廠房改造，以及低效樓宇升級改造。

“要把老舊小區(qū)改造按能跑通的商業(yè)模式來運作，必然要提高存量土地和房屋的利用，而在具體利用方法上，還需要通過租賃來將結(jié)余出的房屋資源，通過提高利用效率，進(jìn)而在市場上變現(xiàn)形成收益?！壁w慶祥表示，而從可持續(xù)發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化內(nèi)涵模式而言，要解決大城市居民的居住問題，將來住房租賃可能是唯一可行的方式。

與此同時，趙慶祥還指出，在大城市建設(shè)用地減量發(fā)展背景下，要讓大城市常住人口住有所居，除了提高現(xiàn)有租賃住房的利用效率外，國家也在加強(qiáng)利用集體土地新建租賃住房，增加住房租賃的供應(yīng)，來解決大城市新市民的住房問題。

長租房企業(yè)“爆雷”根源在于商業(yè)模式問題

不容忽視的是，近年來，隨著長租房市場的快速發(fā)展，一些長租房企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長收短付”“租金貸”等手段，由此導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，“爆雷”頻頻。不過，去年下半年開始，各地政府紛紛出臺監(jiān)管政策，尤其是進(jìn)入今年2月份，深圳、北京、上海三個一線城市陸續(xù)出臺政策，整治租賃市場亂象。那么，監(jiān)管加碼對長租房以及整個租賃行業(yè)而言具有哪些意義？

對此，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全指出，前一段時間長租房出現(xiàn)問題，原因在于，其模式是一種扭曲非正常的商業(yè)模式，從資本角度來達(dá)到壟斷并最終賺錢的狀態(tài)，違背了市場規(guī)律，這不是國家鼓勵的，應(yīng)該扼殺在早期環(huán)境中。

“‘租購并舉’是房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期方向，各地出臺的監(jiān)管政策，不管是對房東或租客都是一種保障，同時也利于他們形成長期、持續(xù)性的關(guān)系?！蹦烊珡?qiáng)調(diào)，長租房的發(fā)展一定要長期考量，絕對不要想著賺快錢，否則會與市場長期發(fā)展的策略、方向不符，而是應(yīng)該從長計議來做這門生意，“租賃市場體量很大，未來有很大的發(fā)展機(jī)會?！?/p>

在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波看來，目前各地出臺的監(jiān)管政策，都是總結(jié)了前段時間租賃市場上出現(xiàn)的問題，進(jìn)而出臺的有針對性措施。這些監(jiān)管政策不會導(dǎo)致市場消失，只會讓市場更加規(guī)范，將來有更多租賃企業(yè)憑著自己的資金積累和能力在市場深耕。

事實上，對于長租房運營企業(yè)來說，在全面監(jiān)管下，也在進(jìn)行著自我調(diào)整與模式創(chuàng)新。新京報記者注意到，以長租平臺模式頭部企業(yè)自如為例，近期動作頻頻，先是推出了面向老舊毛坯房，主打“租金無差價、收益有保底、合約一年起”的“增益租”出租機(jī)制，然后又推出了針對精裝房和簡裝房的“精選業(yè)主直租”模式。在業(yè)內(nèi)看來，上述舉措是行業(yè)自我調(diào)整的探索實踐，不僅有利于走出“高收低出”“長收短付”的模式困局，同樣在擴(kuò)大租賃住房供給基礎(chǔ)上落實“房住不炒”的要求，強(qiáng)化房子的居住功能，弱化房子的金融屬性。

長租房具有顯著民生特點 不能完全依靠市場

問題在于，各地出臺的監(jiān)管政策，是否會對租賃企業(yè)的發(fā)展受到局限？對此，趙慶祥指出，行業(yè)不會因為解決“資金池”的問題而不存在，“租賃住房是多主體供應(yīng)，多模式并存，多種服務(wù)業(yè)態(tài)共生的行業(yè)，行業(yè)足夠大，租賃住房形態(tài)多，需求也多元。但以往通過互聯(lián)網(wǎng)加資本的邏輯來發(fā)展租賃的模式，可能就難以為繼了?！?/p>

趙慶祥進(jìn)一步指出，各地出臺一系列監(jiān)管政策，不排除會對租賃企業(yè)的權(quán)利有所限制，但這也是認(rèn)識租賃市場規(guī)律的過程，“原來主要強(qiáng)調(diào)依靠市場，而近期強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房建設(shè)，就是將相應(yīng)短板和此前忽略的方面提上日程。”

“長租房市場，跟其他消費品不一樣，具有顯著的民生特點，完全依靠市場、通過市場化的企業(yè)來發(fā)展是不行的。此外，長租房必須是慢、微利、靠精細(xì)化管理和服務(wù)去運行的市場，不能用金融邏輯來建構(gòu)和理解?！壁w慶祥強(qiáng)調(diào)。

不過，在具體執(zhí)行過程中，也有業(yè)內(nèi)人士建議靈活監(jiān)管，注重長效發(fā)展，避免因“一刀切”的全盤托管而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流壓力過大的情況。同時，針對不同企業(yè)主體，有針對性地制定分類分級的監(jiān)管方式，做精細(xì)化、差異化管理。

住房租賃亂象有待通過立法解決

令人關(guān)注的是，這些監(jiān)管政策的出臺，是否能夠有力降低長租房企業(yè)的“爆雷”風(fēng)險？

對此，趙慶祥表示，現(xiàn)在出臺的監(jiān)管政策，突出解決了沉淀“資金池”的問題，防止出現(xiàn)重大風(fēng)險。但行業(yè)存在的亂象，比如黑中介、虛假信息、合同霸王條款、押金不退等頑疾還在，這些矛盾還需要通過立法來解決。

“國家住房租賃條例有望今年出臺?！壁w慶祥指出，建議租賃立法除了對住房租賃企業(yè)和住房租賃當(dāng)事人進(jìn)行適當(dāng)保護(hù)外，還要對住房租賃企業(yè)進(jìn)行相關(guān)定性，比如市場主體的特征、具體要求條件等。

除此之外，趙慶祥強(qiáng)調(diào)，建議租賃立法對從事住房租賃經(jīng)營和服務(wù)的企業(yè)，給予同等的待遇，不能只重視新建和集中式租賃，從事分散式租賃的企業(yè)，以及不是重資金模式投入的企業(yè)，也能在資金、稅收或金融等方面享受到租賃市場的扶持政策。

在推動住房租賃的立法上，樓建波指出，即使國家住房租賃條例出來，也需要制定一個符合北京市情況的住房租賃條例，具體可借鑒之前北京出臺的物業(yè)管理條例，將物業(yè)費分檔的同時，出臺具體可落實的配套政策。

“要推行中長期租賃，就應(yīng)該允許在中長期租賃合同內(nèi)存在租金調(diào)解機(jī)制。此外，可以將租賃費用進(jìn)行細(xì)化，把服務(wù)明細(xì)定出標(biāo)準(zhǔn)，有些歸于服務(wù)費，有些歸于居間費，由此在收交錢款方面更為明晰?！睒墙úㄟ€建議，“租賃立法在強(qiáng)調(diào)管理的同時也要強(qiáng)調(diào)服務(wù)，將管理放到服務(wù)內(nèi)，才能成為被管理方愿意和歡迎的管理。”

來源：新京報記者 張曉蘭 圖片來源/IC photo