在堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)下，“十四五”期間樓市調(diào)控趨向精細(xì)化。一方面，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求；另一方面，將調(diào)控重點(diǎn)指向“人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市”。

近日，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（下稱(chēng)“十四五”規(guī)劃）發(fā)布。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，“十四五”規(guī)劃稱(chēng)，要完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”，這一表述貫穿“十三五”始終?！笆奈濉逼陂g，“房住不炒”首次出現(xiàn)在規(guī)劃綱要中。多位業(yè)界人士告訴第一財(cái)經(jīng)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)正面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用在淡化，并回歸到民生屬性。

加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控

為遏制“加杠桿購(gòu)房、持有而不居住”的住房炒作現(xiàn)象，“十四五”規(guī)劃提出，要建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用。

對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、上海市人民政府參事盛松成近日在接受媒體采訪時(shí)提到，這就意味著給樓市“擠泡沫”，抑制非理性投資需求。

“當(dāng)前，中國(guó)的住房消費(fèi)明顯擠壓了其他消費(fèi)，從這個(gè)角度來(lái)看，毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫。此外，中國(guó)的高房?jī)r(jià)也明顯提升了居民的工資水平，導(dǎo)致了實(shí)體產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率的下降，這也是樓市泡沫化的體現(xiàn)?！彼f(shuō)。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。”中國(guó)銀行(3.290, -0.02, -0.60%)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹(shù)清3月2日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，很多人買(mǎi)房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。

近期，深圳、杭州、上海等多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)樓市新政，嚴(yán)格對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金的監(jiān)管，避免其進(jìn)入樓市。其中，深圳還進(jìn)一步明確了涉房貸款評(píng)估價(jià)格的參考標(biāo)準(zhǔn)。日前，四大國(guó)有銀行深圳市分行均已明確，將政府發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的重要參考依據(jù)。

2020年8月26日拍攝的深圳市區(qū)（無(wú)人機(jī)照片） 新華社圖

這些金融端的調(diào)控政策已初顯露成效。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年2月，一線城市的新房和二手房?jī)r(jià)格平均漲幅較上月都出現(xiàn)回落。其中，深圳二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅率先收窄，由上月的1.7%回落至0.9%，下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，低于2月全國(guó)70城的平均漲幅。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng)，熱點(diǎn)城市在金融端的樓市調(diào)控政策具有借鑒意義。預(yù)計(jì)今年熱點(diǎn)城市將保持調(diào)控的高頻次，“十四五”期間，樓市調(diào)控還會(huì)向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)換。具體到金融端，一方面，要落實(shí)房企融資“三道紅線”、銀行放貸“五類(lèi)分檔”，從源頭上控制資金過(guò)多流入地產(chǎn)，控制資金成本；另一方面，通過(guò)“圍堵經(jīng)營(yíng)貸炒房”，降低居民購(gòu)房的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)對(duì)個(gè)人貸款的資格認(rèn)定、首付比例、放貸額度等方面的精準(zhǔn)調(diào)節(jié)，給樓市降溫。

對(duì)于發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，李宇嘉表示，增強(qiáng)稅收的調(diào)節(jié)效果是2020年下半年以來(lái)國(guó)家強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。落實(shí)到住房市場(chǎng)體系上，包括了增值稅免征期的變動(dòng)，這些政策對(duì)于調(diào)節(jié)短期需求、打擊住房投資投機(jī)行為效果顯著。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，繼“十三五”規(guī)劃綱要后，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”再度被寫(xiě)入規(guī)劃綱要；同時(shí)，“十四五”規(guī)劃對(duì)于“房地產(chǎn)稅”的表述沒(méi)有發(fā)生改變。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，這既表明“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的房地產(chǎn)稅實(shí)施原則沒(méi)有變，也預(yù)示了房地產(chǎn)稅的全面推進(jìn)工作正在進(jìn)行中。作為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種，房地產(chǎn)稅不僅有利于推動(dòng)“土地財(cái)政”問(wèn)題得到根本性解決，還可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。

大力發(fā)展租賃住房

除了遏制住房投機(jī)行為，為解決大城市的高房?jī)r(jià)難題，“十四五”期間，還將加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。

今年的政府工作報(bào)告也提到，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。在“缺席”兩年后，“租賃”一詞再次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。

房天下控股董事長(zhǎng)莫天全認(rèn)為，發(fā)展租賃住房，有利于解決好大城市住房突出問(wèn)題。“對(duì)于購(gòu)房者，尤其是對(duì)于一些買(mǎi)不起房子的青年人而言，發(fā)展租房市場(chǎng)保障了他們擁有穩(wěn)定居住環(huán)境，并在一定程度上削減了買(mǎi)房的緊迫性。短期內(nèi)，伴隨部分需求減緩入市，將有利于緩解大城市的供需矛盾、扼制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！?/p>

“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，這一表述在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次被明確提出。隨后，在去年年底的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)，大力加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。

第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“租購(gòu)并舉的住房制度”，“十三五”規(guī)劃的說(shuō)法是“完善”，而“十四五”規(guī)劃中則變?yōu)椤凹涌旖ⅰ薄?/p>

具體來(lái)看，在政策性租賃方面，“十四五”規(guī)劃提到，有效增加保障性住房供給；處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系；在市場(chǎng)化租賃方面，“十四五”規(guī)劃明確“完善長(zhǎng)租房政策”。與此同時(shí)，為增加租賃住房供給，“十四五”規(guī)劃還加大了金融和土地的支持力度。例如，單列租賃住房用地計(jì)劃。

在莫天全看來(lái)，“十四五”期間，長(zhǎng)租房將成為租賃市場(chǎng)規(guī)范和發(fā)展的重點(diǎn)。由于長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，投資回報(bào)率低，為打造長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房租賃供應(yīng)主體，還應(yīng)給予長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)適當(dāng)?shù)亩愂辗龀终?。“要發(fā)揮稅收對(duì)住房租賃的引導(dǎo)作用，政策著力點(diǎn)應(yīng)放在降低租賃住房供給主體的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)上?！?/p>

為保障承租人和出租人合法權(quán)益，“十四五”期間，租賃市場(chǎng)還將迎來(lái)強(qiáng)監(jiān)管。根據(jù)“十四五”規(guī)劃，加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管。

2020年9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。多名業(yè)界人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，該條例有望在今年完成立法程序。

此外，“十四五”規(guī)劃提出，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。