5月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)通知，自2021年6月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或商品房承銷機(jī)構(gòu)在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)按照《山東省商品房銷售條例》有關(guān)規(guī)定，將房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e在合同中予以明確。
這條消息發(fā)布后立刻引發(fā)熱議，不少網(wǎng)友在吐槽公攤面積的同時也發(fā)出疑問：為何不能按套內(nèi)面積交易？其實(shí)這么多年來，取消公攤面積的呼聲一直不斷，但是現(xiàn)實(shí)情況如何？具體做起來有多難？
龍春玉，是深圳市的一位普通業(yè)主。2018年，她以每平米4萬多元的價格，購買了深圳的一套住房，房產(chǎn)證上的面積是89平米，其中套內(nèi)面積只有67平米，而公攤面積則高達(dá)22平米。龍春玉覺得自己冤得慌。
消費(fèi)者 龍春玉：
“公攤（面積）差不多花了接近100萬元，但是我買了一個并不屬于我的一個東西?！?/p>
公攤面積竟然占了四分之一，這么大的公攤面積究竟是怎么算出來的？龍春玉多次找開發(fā)商和物業(yè)了解詳情，最后她發(fā)現(xiàn)沒有人能給她解釋清楚。
消費(fèi)者 龍春玉：
“我并不知道公攤（面積）的組成，我理解的可能應(yīng)該有走廊，但是我不理解，比如說小區(qū)綠化，這些公共區(qū)域我有沒有公攤？地下車庫我有沒有公攤？（公攤）由哪些組成有沒有什么法律依據(jù)？”
而同為深圳業(yè)主的周先生，甚至連公攤面積是多少都不清楚，因?yàn)樗姆勘旧细緵]有公攤面積的具體數(shù)值。
這是不是周先生一個人的房產(chǎn)證有問題呢？為了弄明白，記者隨周先生在所住的這棟樓里挨家挨戶去問鄰居。在這些業(yè)主中既有新房業(yè)主，也有二手房業(yè)主，但他們都不清楚自己的公攤面積是多少。一路問下來，周先生非常無奈。
周先生的這套住房，房產(chǎn)證上的面積是111平米，其中的公攤面積到底是多少呢？在開發(fā)商那里沒有得到答案，周先生只能靠自己猜。
他認(rèn)為，公攤面積就包括他所在樓層的電梯井、樓道、樓梯和一樓大廳，雖說不專業(yè)，周先生還是想要實(shí)際去測一下自己的公攤面積到底是多少。
消費(fèi)者 周文鋒：
“停車位是租的，這個車位是否已經(jīng)分?jǐn)偟轿覀兊慕ㄖ娣e里面了？我們真的不清楚。小區(qū)會所、游泳池、花園這些，會不會分?jǐn)偨o我們呢？”
根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條第一款之規(guī)定，消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。但在龍春玉和周先生看來，消費(fèi)者的知情權(quán)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域似乎成了一紙空文。
消費(fèi)者 龍春玉：
“為這個公攤面積買了單，但是我并不擁有對（公攤面積）的一個權(quán)利，這個才是最大的問題，就是我為什么要為（公攤面積）買單？”
消費(fèi)者 周文鋒：
“你要明確告訴我，我買了這個房子占有了多少面積，我才好去比較。另外，如果說要有分?jǐn)偟脑?，你分?jǐn)偨o我的范圍是哪一些？總共分?jǐn)偨o我多少平方米？都列清楚?！?/p>
那么消費(fèi)者有可能靠自己算清楚公攤面積嗎？開發(fā)商明確地告訴記者，不可能！
金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 方明富：
“實(shí)際上，本棟樓的公攤面積，由比如門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及包括為本棟樓服務(wù)的，比如說房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些，房頂有那種消防的一些設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。實(shí)際消費(fèi)者來測量，非常復(fù)雜，而且極其困難。所以說消費(fèi)者來測量公攤面積，基本上是不太可能的?！?/p>
哪些面積算公攤，哪些又不算？消費(fèi)者根本無法分辨；更關(guān)鍵的是，不同的樓盤，它們的公攤系數(shù)還不一樣。
比如記者手上的這兩份《房產(chǎn)面積測算報告》，分別對應(yīng)的是兩個公寓式樓盤，但一個公攤系數(shù)是0.1871，而另一個公攤系數(shù)是0.270617。不同的系數(shù)，導(dǎo)致公攤面積更是差異極大。
融創(chuàng)中國重慶地產(chǎn)公司產(chǎn)品管理部總監(jiān) 張毅：
“會有不一樣，因?yàn)槊恳粋€建筑物，所存在的一些情況是不太一樣的，有些是跟梯戶比的關(guān)系，有些和地質(zhì)情況有關(guān)，有些和戶型內(nèi)容有關(guān)，所以這些情況之下，會有一定區(qū)別。”
金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 方明富：
“由于我們的公攤面積計算（方式）特別復(fù)雜，所以就造成消費(fèi)者，不太可能去把整個小區(qū)或者幾棟樓的公攤面積，進(jìn)行全面摸排和測量，這種就造成消費(fèi)者和（開發(fā)商）信息不對稱性?！?/p>
在每平米動輒數(shù)萬元的商品房交易中，消費(fèi)者處于明顯的信息劣勢，而一些開發(fā)商也很容易利用他們的優(yōu)勢地位，坑害消費(fèi)者。
金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 方明富：
“一些開發(fā)企業(yè)，可能就在公攤面積上面去做文章，比如說 類似于這套房屋，假如說實(shí)際面積是100平方米，可能按照一般常規(guī)，我們說高層（公攤率）百分之二十幾就可以了，（開發(fā)商）做到百分之三十幾都有可能，因?yàn)榧樱ü珨偯娣e）比（建）本身房屋更容易，（公攤部分）幾下子就修上來了，成本又低，但是攤的話是全部攤的?！?/p>
2006年3·15晚會就報道了北京的一個案例，當(dāng)時北京國際友誼花園的400多位業(yè)主，發(fā)現(xiàn)自家房子面積與房產(chǎn)證嚴(yán)重不符，而北京20多家測繪單位，竟然沒有一家愿意為他們進(jìn)行重新測繪，無奈之下小區(qū)業(yè)主只好去請上海市的房屋土地測繪中心來北京測繪，最終上海測繪中心認(rèn)定，開發(fā)商給業(yè)主們多算了8000多平方米的公攤面積，而被開發(fā)商聘請參與第一次測繪的北京市房地產(chǎn)勘察測繪所，也不得不承認(rèn)他們在最初的房屋面積測算中，存在嚴(yán)重錯誤。最終開發(fā)商對業(yè)主進(jìn)行了3次補(bǔ)償，共計3000多萬元。
2010年5月31日央視《焦點(diǎn)訪談》播出節(jié)目《公攤迷霧》，曝光“最牛公攤面積”事件。山東高密的開發(fā)商事先承諾公攤面積不超過30%，交房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，公攤面積高達(dá)52%，二百多戶業(yè)主欲哭無淚。面對業(yè)主維權(quán)，開發(fā)商竟然聲稱：“法律對于公攤上限沒有規(guī)定”，“你們一百年都退不了房”！
王林是重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院的教授，多年來一直從事房地產(chǎn)研究。他告訴記者，在全球主要的房地產(chǎn)市場中，都是以套內(nèi)面積計價，只有中國才把公攤面積列入計價范圍。而由于公攤面積的計算太過專業(yè)，消費(fèi)者難以分辨，這就給開發(fā)商和測量機(jī)構(gòu)提供了鉆空子的機(jī)會。
重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院教授 王林：
“這里面確實(shí)也了解到，有一些房地產(chǎn)開發(fā)商和測量機(jī)構(gòu)，因?yàn)闇y量機(jī)構(gòu)也是市場化主體，之間有一些協(xié)助，做了一些，就是表現(xiàn)出來老百姓(54.210, 0.67, 1.25%)認(rèn)為的貓兒膩?！?/p>
目前在商品房的銷售上，全世界一共有兩種計價方式，一種是按照套內(nèi)面積計價，一種是將公攤面積納入建筑面積計價。除中國之外，幾乎所有的國家，都是按照套內(nèi)面積來進(jìn)行計價，按照套內(nèi)面積計價有什么樣的優(yōu)勢呢？
中國建筑(4.950, 0.01, 0.20%)集團(tuán)泰國公司總經(jīng)理 王寅飛：
“用套內(nèi)面積來進(jìn)行計價，對小業(yè)主來說，應(yīng)該是更加直觀、更加透明、更加容易理解，或者說糾紛少一點(diǎn)?！?/p>
加拿大龍美地產(chǎn)銷售總監(jiān) 顏尚華：
“為了所有一系列都標(biāo)準(zhǔn)化?！?/p>
中建美國公司副總經(jīng)理 張林森：
“就是你能不能在事前清晰地告訴消費(fèi)者，買到的是多大面積，在事后不能有巨大變化?！?/p>
新加坡國浩房地產(chǎn)集團(tuán)區(qū)域銷售總監(jiān) 葉文靜：
“我覺得是對客戶更透明化一點(diǎn)。這個是最大的一個好處。因?yàn)樾录悠伦畲蟮姆课葸@種（測算）法，透明度非常高，這個是最大的一個好處?！?/p>
這是新加坡的一份房屋測量報告，細(xì)化到每一個房間的面積是多少。比如主臥室的面積是16.7平米，廚房是8.2平米，而上面這個164平方米，就是房屋所有房間的面積總和，也就是這個房子的套內(nèi)面積，這個測量報告會附在購房合同中，具有法律效力。
事實(shí)上，公攤面積所導(dǎo)致的市場亂象，對消費(fèi)者知情權(quán)所帶來的損害，一直被主流媒體密切關(guān)注。
2018年7月5日，新華社瞭望智庫發(fā)表文章，《買100平方米的房子只得70平方米， “公攤面積”怎么來的？》一石激起千層浪。
隨后，新華社記者伍鯤鵬發(fā)表評論《公攤面積傷民，矛盾亟待求解》，人民日報轉(zhuǎn)發(fā)伍鯤鵬評論文章，《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》。光明日報、新京報、中國網(wǎng)等等，各個媒體同時掀起了對公攤面積的報道高潮。
我們也聯(lián)系了《公攤面積傷民，矛盾亟待求解》這篇評論文章的新華社記者伍鯤鵬，對他進(jìn)行了采訪。
公攤面積存在哪些亂象問題？
新華社記者 伍鯤鵬：
“2018年的時候做了一個調(diào)研，第一個就是不透明，普通購買者在購買商品房的時候，基本上所有的，包括公攤面積還有公攤系數(shù)，都是由開發(fā)商說了算，而且這個房屋在建設(shè)過程中，公攤系數(shù)到底有多少？其實(shí)消費(fèi)者也是不知道的。實(shí)際上，測繪部門在房屋建成之后進(jìn)行測繪，測繪之后然后再把這個數(shù)據(jù)提供給開發(fā)商，開發(fā)商再提供給消費(fèi)者，所以消費(fèi)者在這里的信息是非常閉塞的。消費(fèi)者在一個獲知渠道上，本身就是一個非常不公平的東西?！?/p>
公攤面積的問題到底嚴(yán)重嗎？
新華社記者 伍鯤鵬：
“我們的市場經(jīng)濟(jì)，是一個追求公平的經(jīng)濟(jì)。以建筑面積來計價的方式，其實(shí)已經(jīng)延續(xù)幾十年，通過犧牲老百姓的利益，來填補(bǔ)開發(fā)商，這一點(diǎn)本身就影響了我們一個經(jīng)濟(jì)的整體公平運(yùn)行。”
目前在我國，重慶于2002年嚴(yán)格實(shí)行了套內(nèi)面積銷售。
2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施當(dāng)天，廣州市國土資源和房屋管理局公開征求市民意見，提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉?，但隨后這個征求意見便無下文；
2008年11月18日，北京市人民政府第17次常務(wù)會議審議通過《北京市人民政府關(guān)于修改〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉的決定》，增加一條作為第二十一條，規(guī)定“新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價”，但由于沒有實(shí)施細(xì)則，也沒有監(jiān)督處罰措施，這個規(guī)定也變成了一紙空文。
2019年2月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了38項強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知，在其中《住宅項目規(guī)范》中規(guī)定：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。這份征求意見引起了廣泛關(guān)注，大家紛紛猜測公攤面積即將取消。然而，在半年后的2019年8月30日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于再次征求強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見的函中，《住宅項目規(guī)范》中已經(jīng)找不到“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條。
取消公攤面積難在哪里？
新華社記者 伍鯤鵬：
“其實(shí)最難的就是法律法規(guī)制度。除了重慶之外，包括北京、廣州，這些以套內(nèi)建筑面積來計價的方式，雖然有相應(yīng)規(guī)范出臺，但是沒有相應(yīng)懲罰措施，開發(fā)商想違約也可以繼續(xù)違約，因?yàn)殚_發(fā)商不會受到任何處罰。但在重慶，規(guī)范出臺之后就很迅速出臺一個相關(guān)懲罰措施，如果我沒記錯的話，房屋銷售價格5%到10%的一個處罰，開發(fā)商正是因?yàn)檫@種處罰利劍，監(jiān)管利劍高懸，才不敢這樣做，所以這個政策才一直持續(xù)到了今天?！?/p>
誰在抵觸取消公攤面積？
新華社記者 伍鯤鵬：
“應(yīng)該說抵觸最大的就是這些房地產(chǎn)開發(fā)商，如果使用建筑面積進(jìn)行計價，存在一個灰色地帶，現(xiàn)有的政策推進(jìn)不下去，正是因?yàn)殚_發(fā)商在這個灰色地帶獲得了很大收益，開發(fā)商不愿意放棄這部分收益，所以這個政策才很難推進(jìn)下去?！?/p>
不僅媒體在持續(xù)關(guān)注，每年兩會上，都有不少代表委員提出公攤面積的議案和提案。
2011年全國人大代表林燚提出議案，對于新建的現(xiàn)房銷售，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價，取消公攤面積，與國際接軌。
2016年全國人大代表柳樹林等10名代表建議，全國都應(yīng)該根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”買房、售房。
2020年，全國人大代表、資陽市副市長劉廷安提交了解決城鎮(zhèn)住房公攤面積的議案。
今年兩會，全國政協(xié)委員周世虹提交提案，建議“以套內(nèi)建筑面積作為商品房銷售計價依據(jù)”。
全國人大代表、四川省資陽市人民政府副市長劉廷安，在去年兩會提出提案，他認(rèn)為按照建筑面積計價，購房者為不屬于自己的公攤面積買單，多花冤枉錢。提案提交之后，相關(guān)部委如何回復(fù)？我們對劉廷安進(jìn)行了采訪。
全國人大代表 四川省資陽市副市長 劉廷安：
“你們央視來報道，做一下專題，我覺得是很好的，要不然我們都感覺到?jīng)]有信心了?！?/p>
在2014年，劉廷安在四川省兩會上提交了《關(guān)于城市住房交易以套內(nèi)面積計算，產(chǎn)權(quán)證登記套內(nèi)面積的建議》，被評為“優(yōu)秀提案”。雖然評了獎，劉廷安說，他的建議并沒有得到實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。
在2020年全國兩會上，作為全國人大代表的劉廷安帶著《關(guān)于解決城鎮(zhèn)住房問題“四冤”問題的建議》來到了全國兩會，這份議案中所說的四冤，是指第一冤：購房者為不屬于自己的東西買單，導(dǎo)致購房者獲得感極差，這個不屬于自己的東西，指的就是公攤面積。
第二冤：買普通型住房卻要按大戶型住房標(biāo)準(zhǔn)交稅；是指房產(chǎn)證上面積很大，實(shí)際居住面積很小，因?yàn)楣珨偯娣e用不上；
第三冤：花了套內(nèi)面積的錢買價值完全不同的公攤面積；
第四冤：公攤面積與套內(nèi)面積繳納相同標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)。劉廷安所提出的四冤，刀刀都指向了公攤面積。
全國人大代表 四川省資陽市副市長 劉廷安：
“首先第一個就是，對購房人來說，公攤面積不透明。我們只有產(chǎn)權(quán)證上，才看到公攤面積是多少，但是公攤面積是多少你是感受不到的，只有開發(fā)商和有關(guān)部門才清楚公攤面積是怎么來的，首先你就要做到透明。第二個你要做到公平，什么叫公平？大家認(rèn)為這樣做是合理的，這個就叫公平?！?/p>
劉廷安代表提出的議案，住建部在2020年10月9日進(jìn)行了回復(fù)，回復(fù)表示：我部于2014年4月會同工商總局發(fā)布新版《商品房買賣合同示范文本》，進(jìn)一步明確當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時，可自由選擇按套、按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積或者按雙方約定的方式來計價。
然而對于住建部的這份答復(fù)，劉廷安認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商根本就不提供套內(nèi)面積的選項，消費(fèi)者只能選擇包含公攤面積在內(nèi)建筑面積銷售方式，如果主管部門不出配套的實(shí)施細(xì)則，現(xiàn)有的多項選擇規(guī)定根本就無法執(zhí)行。所以他在“代表建議辦理和答復(fù)征求意見表”上，勾選了“對辦理結(jié)果有不同意見”。
全國人大代表 四川省資陽市副市長 劉廷安：
“老說，這樣規(guī)定那樣規(guī)定，問題是你的規(guī)定出了問題，下面執(zhí)行出了問題，有的是規(guī)定就有問題，規(guī)定有問題就該改規(guī)定，你還不能老拿規(guī)定來說事兒。我給（有關(guān)部門）回復(fù)了三條，其中一條就是，既然群眾都覺得重慶的模式好，為什么你就不可以推廣？可能利益關(guān)系比較復(fù)雜，為什么重慶就不復(fù)雜？重慶做了，也沒有引起社會不穩(wěn)定，也沒說重慶的房地產(chǎn)公司就垮了，重慶的房價也不高，你國家層面的一些部委，為什么不可以去研究重慶的做法？不可以去推廣？”
以套內(nèi)建筑面積計價方式，可以讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易公平、公正。但是目前只有重慶取消公攤面積，按套內(nèi)面積計價。即使有了可以學(xué)習(xí)和借鑒的模式，取消公攤面積改用套內(nèi)面積計價，在其他城市卻一直推廣不下去，阻力究竟來自哪里？我們將繼續(xù)關(guān)注。
