利潤(rùn)下滑、增長(zhǎng)見(jiàn)頂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入賺錢焦慮期

房地產(chǎn)蒙眼賺錢的日子過(guò)去了。

自今年2月末以來(lái)，集中供地新政在22個(gè)重點(diǎn)城市相繼落地。截至6月14日，除上海和武漢外，其余20個(gè)城市已完成了首批集中土拍，累計(jì)攬金約8912億元。房企買地?zé)崆楠q存，但土地開(kāi)發(fā)所能帶來(lái)的利潤(rùn)空間卻已經(jīng)不再豐厚。

此前，杭州首次集中供地后，濱江集團(tuán)一番“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”的言論，揭開(kāi)了房地產(chǎn)行業(yè)華麗外表下有些難堪的現(xiàn)實(shí)。近期集中供地的各城中，重慶、無(wú)錫、北京、廈門等城市的地價(jià)出現(xiàn)不同程度的上漲，而疊加未來(lái)銷售端限價(jià)，房企利潤(rùn)率會(huì)繼續(xù)壓縮。

在這樣的背景下，盈利能力已處于下行通道的房企何時(shí)能迎來(lái)拐點(diǎn)？2020年的房企業(yè)績(jī)會(huì)上，大部分高管給出的回答是2021年或2022年，甚至有悲觀的判斷是，即便到了2024年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利率都很難迎來(lái)拐點(diǎn)。

陷入不賺錢怪圈

6月11日，成都為期5天的首輪集中供地結(jié)束，40宗含宅地塊全部成交，共計(jì)成交354.9億元，平均溢價(jià)率為7%。盡管溢價(jià)率不高，但土拍熱度并不低，有超七成地塊觸及最高限價(jià)。

在自持、限價(jià)等政策的影響下，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比可售樓板價(jià)來(lái)看，除去人才公寓地塊，成都土拍的平均地房比接近0.7，而部分熱門地塊地房比則接近0.9。

利潤(rùn)空間受到明顯擠壓的情況近期并不少見(jiàn)。

5月底進(jìn)行寧波進(jìn)行的集中供地，2天共計(jì)出讓29宗地塊，共19宗地塊封頂，進(jìn)入競(jìng)自持/配建階段，13宗刷新周邊成交樓面價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)25%。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，寧波此次出讓的地塊中，有的房地差不足5000元/平方米。而某華東千億房企投拓人士則表示，寧波市場(chǎng)上，房地差在7000元左右時(shí)才是保本的狀態(tài)。

在廈門的兩輪集中供地中，建發(fā)先后拿下了兩宗位于島內(nèi)的地塊。盡管位置優(yōu)越，但據(jù)克而瑞測(cè)算，其中一宗地塊在剔除1.32萬(wàn)平方米的配建后，樓面價(jià)高達(dá)6.78萬(wàn)元/平方米，在7.18萬(wàn)元/平方米的限價(jià)下，留下的房地差僅4000余元/平方米。

克而瑞研報(bào)顯示，在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，出讓地塊的地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是再考慮競(jìng)配建等因素之后，部分項(xiàng)目盈利都存在問(wèn)題。

即便如此，不少房企在首輪拍地中展現(xiàn)出了極高的熱情，北京首輪土拍吸引到逾50家房企角逐，南京則有80余家房企報(bào)名，蘇州亦有超過(guò)60家參與。華安證券統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月11日，融創(chuàng)、華潤(rùn)、保利等房企的拿地總金額都超過(guò)200億元。

據(jù)中信建投測(cè)算，杭州、無(wú)錫、重慶等三城的各項(xiàng)目平均隱含毛利率分別為12.8%、17.4%、6.7%，長(zhǎng)春、廣州、沈陽(yáng)、北京等四城的項(xiàng)目平均隱含毛利率在25%-28%之間。

“這印證了地產(chǎn)行業(yè)毛利率將由原先中樞25%左右，繼續(xù)向20%左右下滑，甚至部分城市落入20%以下區(qū)間?！敝行沤ㄍ蹲C券研報(bào)顯示。

在林峰看來(lái)，受此影響，行業(yè)的毛利率和凈利率會(huì)在2023-2024年出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)?！耙?yàn)榻衲曩I的地到2023、2024年才會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)，所以到時(shí)地產(chǎn)利潤(rùn)會(huì)進(jìn)一步降低?！?/p>

盈利指標(biāo)持續(xù)下行

此輪集中供地的影響傳導(dǎo)到公司整體層面盡管尚需時(shí)日，但隨著上一輪高價(jià)地進(jìn)入結(jié)算期、限價(jià)等因素的作用，行業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)向下的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。

據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年間，其跟蹤的50家典型房企平均凈利潤(rùn)率分別為14.55%、13.98%、11.6%，逐年走低，且下降幅度呈擴(kuò)大的趨勢(shì)。

具體來(lái)看，2020年，50家典型房企中，凈利潤(rùn)率10%及以上的房企共計(jì)28家，較2019年減少了10家，這也意味著有近五成房企凈利潤(rùn)率在2020年降至了10%以內(nèi)。同時(shí)，還有4家房企的凈利潤(rùn)率在5%以下，較2019年增加了3家。

相應(yīng)地，50家典型房企的平均毛利潤(rùn)率水平也整體走低。截至2020年末，這一指標(biāo)為24.7%，較2019年同期降低5.1個(gè)百分點(diǎn)，共47家企業(yè)毛利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑。

其中，31家房企毛利率集中在20%-30%之間，而2019年時(shí)，房企毛利潤(rùn)率多集中在25%-35%之間，共有33家企業(yè)。

中信證券研究部則斷，2021年報(bào)表盈利能力可能會(huì)持續(xù)向下。

“從披露季報(bào)的重點(diǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)看，2021年一季度的毛利率和凈利率的平均數(shù)及中位數(shù)都較2020年有所下降?！敝行抛C券研究部表示，“結(jié)合絕大多數(shù)A股和內(nèi)房企業(yè)指引，我們判斷2021年是企業(yè)報(bào)表盈利能力繼續(xù)下降的一年?！?/p>

何時(shí)會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)呢？“2020年是利潤(rùn)率的低點(diǎn)、2021年或者2022年有望實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率反彈”是房企管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上較為普遍的觀點(diǎn)。

華潤(rùn)置地表示，預(yù)計(jì)2022年毛利率水平會(huì)達(dá)到底部，最低或?yàn)?5%，此后將觸底反彈。融信中國(guó)亦表示，2020年應(yīng)該是其毛利率見(jiàn)底的過(guò)程，“明年開(kāi)始逐步回升，至行業(yè)平均水平的狀態(tài)?！?/p>

不過(guò)，據(jù)億翰智庫(kù)測(cè)算，從50家典型房企2021年拿地的地貨比來(lái)看，超過(guò)70%的地塊地貨比在0.4以上，也就是說(shuō)房企拿地的項(xiàng)目利潤(rùn)空間普遍較低，因此未來(lái)利潤(rùn)率回升依舊存在壓力。而林峰認(rèn)為，反彈時(shí)間有可能在2025年。

規(guī)模觸頂

在盈利能力持續(xù)下探、拐點(diǎn)未知之時(shí)，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)，似乎已觸及了天花板。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到16.94億平方米，增長(zhǎng)7.7%；此后，這一指標(biāo)便基本穩(wěn)定，2018-2020年間，分別為17.17億平方米、17.16億平方米、17.61億平方米，同比增幅分別為1.3%、-0.1%、2.6%。

在易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱看來(lái)，在銷售面積基本穩(wěn)定在17億平方米左右總量的情況下，成交金額能從14萬(wàn)億元增長(zhǎng)17萬(wàn)億元，一方面是房?jī)r(jià)上漲，另一方面成交結(jié)構(gòu)由三四線為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐欢€為主。

“未來(lái)大致預(yù)計(jì)成交面積很難有大幅度的突破，所以行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代?！倍∽骊蓬A(yù)計(jì)。

綠城中國(guó)管理層也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在到了頂點(diǎn)，進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定期，“穩(wěn)定期持續(xù)一段時(shí)間以后，房地產(chǎn)整體的規(guī)模會(huì)逐漸降低，2021年市場(chǎng)應(yīng)該是和2020年基本持平?！?/p>

隨著2020年“三道紅線”政策的出臺(tái)，房企通過(guò)資金驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的方式將再難推進(jìn)。丁祖昱預(yù)計(jì)，未來(lái)若沒(méi)有更多資金的加入，整個(gè)行業(yè)再繼續(xù)往上走的動(dòng)能會(huì)被大大削弱。

事實(shí)上，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模增速已經(jīng)呈現(xiàn)放緩的態(tài)勢(shì)。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年間，其覆蓋的50家典型房企合約銷售額增速?gòu)挠?0%一路走低至13%。

與之相對(duì)應(yīng)，房企的結(jié)算規(guī)模也受到影響，50家典型房企營(yíng)收增速也出現(xiàn)了放緩的跡象，分別為同比增長(zhǎng)32.1%、25.36%、14.77%。

同期，伴隨著盈利能力的下挫，房企的利潤(rùn)規(guī)模亦出現(xiàn)了快速下降。億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，50家典型房企的凈利潤(rùn)規(guī)模增速分別為32.4%、17.98%、4.78%，下降趨勢(shì)更甚。

另?yè)?jù)中信證券顯示，截至2020年末，其覆蓋的樣本企業(yè)的預(yù)收賬款是2020年?duì)I業(yè)收入的逾110%。盡管有大量已售未結(jié)資源可以保障房企未來(lái)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，但行業(yè)盈利能力進(jìn)一步承壓，意味著決定了未來(lái)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆邢蕖?/p>

“整體而言，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)行業(yè)的整體盈利已經(jīng)基本見(jiàn)頂，未來(lái)即使有增長(zhǎng)，也不會(huì)十分明顯?！敝行抛C券認(rèn)為。

在未來(lái)增長(zhǎng)空間越發(fā)狹窄的形勢(shì)下，如何找到第二曲線，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)共同的新話題。(鄭娜)