最近，多個(gè)城市的購房者反映稱，向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)出現(xiàn)批貸難、批貸慢的情況。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端了解，目前，杭州、合肥、武漢、重慶等熱點(diǎn)城市的二手房貸款均出現(xiàn)額度緊張的現(xiàn)象，放款周期可能要延長(zhǎng)至三、四個(gè)月。
實(shí)際上，每到年中，都會(huì)出現(xiàn)貸款額度吃緊的情況，今年到底有何不同？下半年又是否會(huì)緩解？
二手房貸款額度緊張 放款周期拉長(zhǎng)
“目前房貸有額度，但是放款需要排隊(duì)，二手房貸款審批要一個(gè)月左右時(shí)間，放款大概要在過戶三個(gè)月以后?！惫ど蹄y行杭州市某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，“我們支行附近的其他銀行都不接單了，所以客戶都來我們行貸款，放款就更慢了?！?/p>
中新經(jīng)緯記者以購房者身份致電中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等杭州市的部分支行，多位銀行個(gè)貸經(jīng)理表示房貸額度緊張，放款周期普遍延長(zhǎng)至三、四個(gè)月。招商銀行上城區(qū)某支行的工作人員稱，由于上半年發(fā)放的房貸較多，現(xiàn)在額度比較緊張，具體什么時(shí)間能放貸不好說。
“我這邊正在做一個(gè)單子，還是可以正常貸款的”，一位杭州的房產(chǎn)中介對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，24日他帶客戶辦理房產(chǎn)過戶時(shí)，某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴他，在有額度的情況下，大概一個(gè)月就能放款。
杭州的情況僅是一個(gè)縮影?！岸址咳齻€(gè)月放款是常態(tài)化”，中國(guó)建設(shè)銀行合肥市某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，“很多國(guó)有銀行網(wǎng)點(diǎn)的二手房貸款都沒有額度了。我們行主要是新房房貸占比較大，新房貸款額度都不夠用，哪有額度給二手房?！?/p>
交通銀行武漢市某支行客戶經(jīng)理表示，二手房房貸幾乎已經(jīng)不接單了，因?yàn)轭~度緊張，三月份申請(qǐng)的貸款還沒有放款。武漢的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，不少銀行都暫時(shí)不再接二手房貸款的單子，還在接單的銀行也需要提前預(yù)約，“差不多提前10-15天預(yù)約，才能與銀行進(jìn)行面簽?！?/p>
重慶的一位房產(chǎn)中介人士告訴中新經(jīng)緯客戶端，重慶部分銀行仍可以接二手房房貸，但是接件量有所下降，有的銀行網(wǎng)點(diǎn)一天接十個(gè)件，有的網(wǎng)點(diǎn)一天甚至只接一件，并且放款周期變長(zhǎng)，可能要四個(gè)月左右才能放款。
貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，超六成城市的放款周期有所延長(zhǎng)。6月份，其監(jiān)測(cè)的72個(gè)重點(diǎn)城市中有46個(gè)城市的房貸放款周期延長(zhǎng)，廣州較上月延長(zhǎng)14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市的放款周期均在100天以上，二手房交易周期較長(zhǎng)。
熱點(diǎn)城市上調(diào)房貸利率 長(zhǎng)三角幅度大
6月20日，新一期的LPR報(bào)價(jià)公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)14個(gè)月保持不變。盡管如此，在房貸額度緊張情況下，多個(gè)熱點(diǎn)城市的房貸利率均出現(xiàn)上漲。
上述杭州的房產(chǎn)中介表示，5月下旬，杭州不少銀行將首套房利率由5.2%上調(diào)至5.4%，二套房由5.38%上調(diào)至5.5%，6月房貸利率又一次上調(diào)，首套房貸款利率上調(diào)至5.6%，二套房利率上調(diào)至5.7%。武漢的前述房產(chǎn)中介稱，武漢的房貸利率有所上調(diào)，但幅度不大。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，6月25日起，工行廣州地區(qū)房貸利率調(diào)整為首套5.55%（LPR+90BP），二套5.75%（LPR+110BP）。值得注意的是，這是工行今年以來第四次上調(diào)廣州地區(qū)的房貸利率。最近一次是在4月28日，包括工行在內(nèi)的四大國(guó)有銀行集體將廣州地區(qū)房貸利率調(diào)整為首套最低5.4%（LPR+75BP），二套最低5.6%（LPR+95BP）。
另據(jù)上游新聞，今年4月，重慶多家銀行上調(diào)房貸利率。調(diào)整前，四大行房貸利率為：首套房LPR+60個(gè)基點(diǎn)，即5.25%；二套房LPR+80個(gè)基點(diǎn)，即5.45%。調(diào)整后，四大行房貸利率為：新房首套房LPR+70個(gè)基點(diǎn)，即5.35%；二手房首套房LPR+75個(gè)基點(diǎn)，即5.40%；新房二套房LPR+90個(gè)基點(diǎn)，即5.55%；二手房二套房LPR+95個(gè)基點(diǎn)，即5.60%。
到了5月，重慶多家銀行繼續(xù)上調(diào)房貸利率。據(jù)報(bào)道，目前大部分銀行首套房利率最低上浮基點(diǎn)為95個(gè)基點(diǎn)到100個(gè)基點(diǎn)之間，即5.6%-5.65%；二套房方面，大部分上浮110-120個(gè)基點(diǎn)之間，5.75%-5.85%。
貝殼研究院稱，6月份有四成城市房貸利率上浮，長(zhǎng)三角區(qū)域房貸加息幅度較大。其監(jiān)測(cè)的72個(gè)重點(diǎn)城市中，28個(gè)城市房利率發(fā)生變化，其中24個(gè)城市首套房貸利率上浮，22個(gè)城市二套利率上浮，重合的18個(gè)城市首套、二套利率均提高，當(dāng)月無城市下調(diào)房貸利率。
來源：貝殼研究院
該研究院稱，6月，長(zhǎng)三角區(qū)域購房首套、二套利率分別提高11個(gè)、10個(gè)基點(diǎn)，其中蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個(gè)、50個(gè)基點(diǎn)，上調(diào)幅度在所有城市中排名第一；紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個(gè)基點(diǎn)，嘉興、常州等城市利率漲幅相對(duì)較大。
年內(nèi)部分城市房貸放款或仍趨緊
為何熱點(diǎn)城市的二手房貸款額度會(huì)緊張？中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼稱對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析稱，從流動(dòng)性看，今年整體的流動(dòng)性比2020年要收緊一些，但一季度投放量又很大，因此，接下來可投放的額度相對(duì)減少。但最主要的原因是，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺(tái)。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分別對(duì)中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)設(shè)置了房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款“兩條紅線”。
董希淼進(jìn)一步指出，首先，部分大行的個(gè)人住房貸款占比超過集中度要求，盡管有兩到四年的整改期限，但相比之下，其調(diào)整的壓力更大；二是有些沒有超標(biāo)的銀行，可能有常規(guī)的窗口指導(dǎo)；三是一些銀行可能判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)面臨調(diào)整，出于風(fēng)險(xiǎn)防控的要求也會(huì)收緊貸款。
為何會(huì)優(yōu)先為新房提供貸款？ 宏觀分析師周茂華對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，主要是一手房的貸款金額相對(duì)大，一般是三成首付，七成房貸；并且相對(duì)二手房，一手房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較清晰。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析道，從貸款的“親疏”程度看，銀行對(duì)于一手房支持力度會(huì)大一點(diǎn)，因?yàn)橐话愣己烷_發(fā)商有比較持續(xù)的合作。而二手房方面很多時(shí)候借助于中介進(jìn)行，如果關(guān)系不緊密，也會(huì)影響貸款。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，二手房若是房齡太老，或者房子有很多歷史遺留問題等，貸款往往比較困難。所以調(diào)控針對(duì)二手房也比較符合操作慣例。
今年下半年，銀行房貸額度緊張的情況是否會(huì)緩解？周茂華認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控保持高壓態(tài)勢(shì)，部分銀行房貸額度繼續(xù)受“兩條紅線”約束，預(yù)計(jì)年內(nèi)部分銀行房貸整體趨緊狀況難以緩解。
不過，董希淼進(jìn)一步指出，收緊房地產(chǎn)信貸政策不能“一刀切”，特別是住房信貸政策調(diào)整要避免“誤傷”剛性需求和改善性需求。另外，一些中小銀行涉房貸款額度占比并不高，部分銀行在10%以下，可以考慮在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下有所提升。
二手房市場(chǎng)或量降價(jià)穩(wěn)
梳理可以發(fā)現(xiàn)，目前出現(xiàn)房貸額度緊張或利率上調(diào)的城市，多數(shù)位于樓市熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)成交量或價(jià)格有所上升，例如廣州、杭州、武漢、重慶等。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2020年11月至今，廣州市每月二手住房銷售價(jià)格的環(huán)比漲幅均位居70城前五位，重慶市今年4、5月份二手住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別位居70城市第二、三位。
房貸收緊的背后，也透露出調(diào)控收緊的意味。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說：“每當(dāng)房貸收緊，二手房市場(chǎng)就會(huì)受到?jīng)_擊。簡(jiǎn)單講，就是減緩了交易節(jié)奏，相當(dāng)于車輪下撒沙子，給樓市降溫?！必悮ぱ芯吭侯A(yù)計(jì)，今年下半年的住房信貸會(huì)繼續(xù)收緊，房貸利率繼續(xù)上行、放款周期延長(zhǎng)等現(xiàn)象仍會(huì)出現(xiàn)，二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)量降價(jià)穩(wěn)的走勢(shì)。
李宇嘉還指出，除了房貸額度緊張外，還應(yīng)當(dāng)注意銀行對(duì)二手住房降低評(píng)估值的情況，“評(píng)估價(jià)降低后，想多貸點(diǎn)兒款就不行了，相當(dāng)于提高了首付比例，這也是一個(gè)新現(xiàn)象?！?/p>
今年2月，深圳宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，由于成交參考價(jià)低于市場(chǎng)成交價(jià)，參考價(jià)又是銀行發(fā)放貸款的依據(jù)，這就導(dǎo)致買家的首付有所上升。今年5月，成都也發(fā)布了類似政策。李宇嘉預(yù)計(jì)，如果越來越多的城市出臺(tái)二手住房成交參考價(jià)，加杠桿買房會(huì)變得越來越困難，將打擊投機(jī)、炒房行為。（魏薇 薛宇飛）
