為加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問題，國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。
多位業(yè)內(nèi)專家在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，《意見》提出的措施更精準(zhǔn)，保障更有力，讓新市民和青年人以相對較低的租金支出解決住房問題，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，將推動我國住房發(fā)展向更高質(zhì)量的“住有所居”目標(biāo)大步邁進(jìn)。
明確加快發(fā)展保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度
首先，《意見》明確了對象標(biāo)準(zhǔn)，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定。
此外,《意見》還提出要引導(dǎo)多方參與、堅持供需匹配、嚴(yán)格監(jiān)督管理、落實地方責(zé)任等內(nèi)容。
具體來看，如“引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給”“采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給”“加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督”“要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價”等。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從《意見》可以看出，保障性租賃住房有以下幾方面特征：一是市場化主導(dǎo)，政府給予扶持政策；二是低租金，小戶型；三是多渠道供應(yīng)，以存量為主；四是有良好配套，供需匹配，避免以租代售。
李宇嘉還表示，保障性租賃住房就是要通過政府提供政策扶持，鼓勵市場多渠道供應(yīng)，提供低租金的租賃住房，并以存量低成本空間盤活為主，吸引市場化企業(yè)參與。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，大力發(fā)展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負(fù)擔(dān)。可以預(yù)見，隨著集體土地等建設(shè)保障性租賃住房的推進(jìn)，以及共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)的增加，大城市普通住宅的價格泡沫也將逐步消減。
多措并舉支持保障性租賃住房項目建設(shè)
近幾年來，全國多地大力推進(jìn)保障性租賃住房項目建設(shè)，《意見》則從簡化審批流程、降低稅費負(fù)擔(dān)等方面推出了多項精準(zhǔn)措施。
在簡化審批流程方面，《意見》指出，各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。
《意見》提出，不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段。實行相關(guān)各方聯(lián)合驗收。
在降低稅費負(fù)擔(dān)方面，《意見》提出要綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。
此外，《意見》還指出要給予中央補助資金支持。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補助。同時，執(zhí)行民用水電氣價格，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，《意見》出臺后，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務(wù)人員的租賃房源規(guī)模擴(kuò)大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)錯配的問題。
提高市場主體參與積極性
為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施；支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。
在進(jìn)一步完善土地支持政策方面，浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬在接受采訪時表示，《意見》明確了利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量房屋和新供應(yīng)國有建設(shè)用地五種建設(shè)方式相應(yīng)的土地支持政策，“尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房，不補繳土地價款，力度之大前所未有。”
值得一提的是，《意見》還明確提出，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。
“這將充分調(diào)動起農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體的積極性，盤活土地和房屋存量，形成多主體共同參與、共同供給的良好局面，有利于破解發(fā)展保障性租賃住房中普遍面臨的項目獲取難、土地成本過高、收益難平衡等問題?！?虞曉芬說。
“當(dāng)前我國住房租賃市場改革將進(jìn)入新階段，即從緩解供給不足矛盾轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性調(diào)整?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐煅芯恐行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，整體上看，“十三五”時期我國住房制度改革的變化在于明確了住房租賃市場的發(fā)展，而“十四五”時期，則是將保障性租賃住房納入重要改革范圍，其市場地位明顯上升。
黃卉認(rèn)為，借助市場的力量可以盤活市場存量，調(diào)動租賃企業(yè)積極性，提高保障性租賃住房的供給規(guī)模，通過支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)參與保障性租賃住房，還有利于培育發(fā)展成熟的住房租賃市場。
差別化對待房地產(chǎn)信貸管理
保障性租賃住房的發(fā)展，離不開金融的支持?！兑庖姟分赋?，要進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。
具體來看，首先要加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。
其次，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“對于銀行來說，在對保障性租賃住房的信貸支持方面原本是有顧慮的，但《意見》出臺后，銀行將積極給予保障性租賃住房信貸支持，這也將是銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重要內(nèi)容。”
“對于各類租賃企業(yè)來說，鼓勵經(jīng)營好的企業(yè)尤其是現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)發(fā)行債券，這是具有較為積極導(dǎo)向的，能夠真正促進(jìn)企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)發(fā)展方面的積極性，減少后顧之憂?！眹?yán)躍進(jìn)說。
黃卉分析認(rèn)為，住房租賃企業(yè)普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負(fù)壓力大的問題，此次《意見》的出臺將使未來保障性租賃住房的融資環(huán)境獲得改善，融資難的問題也有望得到緩解。
來源：人民網(wǎng)記者夏曉倫、許維娜
