2021年已經(jīng)過半，多家房企相繼對外公布了中期業(yè)績預(yù)告。
據(jù)東財Choice數(shù)據(jù)，截至7月21日，按申萬行業(yè)分類，A股共有47家上市房地產(chǎn)公司披露2021年上半年業(yè)績預(yù)告。其中，共有20家企業(yè)預(yù)虧，占比達42.55%；另有12家企業(yè)預(yù)增，5家預(yù)減。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心告訴記者，42.55%的預(yù)虧占比與去年相比波動不大，“多半是受‘三道紅線’制約以及融資監(jiān)管力度加大的影響，房企預(yù)計盈利空間將會受到一定程度的壓縮，導(dǎo)致披露業(yè)績預(yù)虧呈現(xiàn)維穩(wěn)特征”。
具體來看，業(yè)績預(yù)增的大部分企業(yè)都是受益于交房結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，金融街和招商蛇口則稍有不同。前者因項目公允值變動損益影響歸母凈利潤約5.3億元，后者的蛇口產(chǎn)園REIT上市為公司貢獻了歸母凈利潤14億元。
預(yù)虧企業(yè)則多為中小房企，其中不乏轉(zhuǎn)型多年未見成效或項目發(fā)展失利的企業(yè)。可以看出，由于資金實力較弱、運營能力欠缺等因素，企業(yè)分化愈加明顯。
8家首虧
上述20家預(yù)虧房企中，有8家為首次虧損，如沙河股份、渝開發(fā)、美好置業(yè)等，項目未滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件、新業(yè)務(wù)模式受阻、融資成本上升等都是致使企業(yè)預(yù)虧的原因。
以渝開發(fā)為例，這家重慶市最早的國有控股上市公司成立于1978年，為當?shù)刈钤绲囊患揖哂袊曳康禺a(chǎn)開發(fā)一級資金的開發(fā)商。最早入場卻并沒有占得先機，歷經(jīng)四十逾年的發(fā)展，這家老牌房企早已失去往日的光環(huán)。
業(yè)績預(yù)告顯示，2021年上半年，渝開發(fā)預(yù)計虧損1100萬元至1550萬元，去年同期公司盈利2552萬元。
渝開發(fā)的預(yù)虧并不令人意外。事實上，這家公司近年的發(fā)展并不如人意，其歸母凈利潤常年不足2億元。
2017年、2018年，渝開發(fā)分別實現(xiàn)歸母凈利潤0.81億元、0.25億元。2019年受結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項目利潤增加的影響，公司該期歸母凈利潤同比增長946.95%至2.64億元，創(chuàng)造了近年來的高光時刻。
好景不長，2020年渝開發(fā)多項業(yè)務(wù)收入皆同比下跌，致使公司歸母凈利潤腰斬至1.34億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比下跌972.02%至-14.15億元。
另外，盡管深耕重慶，但公司在當?shù)氐耐羶Σ⒉欢唷?020年，渝開發(fā)在重慶僅新增2宗項目，累計擁有6個項目。公司同期土儲合計權(quán)益計容面積約73.41萬平方米，在建計容面積為40萬平方米。
相較于土儲，渝開發(fā)的資金情況更不樂觀。2020年，公司的貨幣資金由2019年的15.55億元降至9.91億元，一年內(nèi)到期的非流動負債同比增長418.84%至3.6億元，其他應(yīng)付款則增至21.07億元。
除了渝開發(fā)外，美好置業(yè)也創(chuàng)下了近年來的首虧。公告顯示，今年上半年，美好置業(yè)將預(yù)虧2.9億元-4.1億元，去年同期公司歸母凈利潤盈利約0.35億元。
裝配式建筑和房開業(yè)務(wù)的不景氣是造成公司業(yè)績變動的主要原因。按美好置業(yè)所言，公司裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達到相應(yīng)的規(guī)模，本報告期產(chǎn)生經(jīng)營虧損2億元。另一方面，2021年1-6月房地產(chǎn)項目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，125億元的項目預(yù)收款也尚未達到結(jié)算條件。
轉(zhuǎn)型的陣痛在美好置業(yè)身上已經(jīng)持續(xù)多年。自2017年通過增資擴股的方式進入裝配式建筑賽道后，公司業(yè)績就開始呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢。
2017年-2019年，美好置業(yè)歸母凈利潤漲幅分別為-0.54%、-62.55%、??????-73.12%。在其每次業(yè)績預(yù)警時，“裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)板塊處于業(yè)務(wù)培育期”時常出現(xiàn)在公司業(yè)績變動的原因中。
2020年，盡管公司歸母凈利潤增幅回正，但該數(shù)值仍不足1億元。對于公司的頹勢，資本市場也早就給出了回應(yīng)。在2020年10月16日達到近年股價最高值4.18元后，公司股價便開啟了“跌跌不休”的模式，至今股價已經(jīng)已經(jīng)跌去六成。
生死線上徘徊
有企業(yè)錄得首虧，亦有企業(yè)在生死線上徘徊，如*ST銀億、*ST綠景、*ST中房等披星戴帽的房企。
經(jīng)歷了債務(wù)違約、賣子償債、向汽車行業(yè)轉(zhuǎn)型、破產(chǎn)、重整，*ST銀億目前的境遇仍不甚明朗。業(yè)績預(yù)告顯示，該公司今年上半年虧損3億元-3.7億元，同比下降1424.6%-1733.67%。
對于業(yè)績大幅下滑的原因，*ST銀億表示，受歐美、印度等境外疫情嚴重等因素影響，公司旗下汽車零配件境外業(yè)務(wù)經(jīng)營受到較大制約，導(dǎo)致汽車零配件板塊經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生虧損。同時，公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受項目交付收入較少、財務(wù)費用以及自持物業(yè)折舊等計提因素影響，經(jīng)營業(yè)績亦產(chǎn)生虧損。
業(yè)績難看的同時，*ST銀億的重整之路也充滿坎坷。2020年10月27日，梓禾瑾芯被確定為公司的重整投資人，投資總報價為32億元。自簽署重整投資協(xié)議后，梓禾瑾芯便屢屢違約，至今僅累計支付15億元（含履約保證金人民幣1.53億元），剩余投資款、利息及違約金仍未支付，構(gòu)成嚴重違約。
*ST銀億稱，公司于7月15日收到債權(quán)人委員會郵件，“擬同意將重整投資人在《重整投資協(xié)議》項下履行期限延長至2021年9月30日”的事項需提交債權(quán)人會議進行表決。若《重整投資協(xié)議》被終止，則由管理人根據(jù)規(guī)定重新遴選重整投資人。
多次轉(zhuǎn)型失利的*ST綠景也仍在懸崖邊徘徊。由于收入加少，期間費用（包括公司重大資產(chǎn)重組中介機構(gòu)費用等）增加，該公司預(yù)計今年上半年虧損600萬元至1000萬元。
“保殼戰(zhàn)”打響多年后，*ST綠景于2019年、2020年連續(xù)虧損，分別實現(xiàn)歸母凈利潤-0.09億元、-0.18億元，同期對應(yīng)的營收分別為0.16億元、0.15億元。
2020年末，滬深交易所分別發(fā)布退市新規(guī)，稱若連續(xù)兩年扣非前/后凈利潤孰低者為負值，且年營業(yè)收入低于1億元將被終止上市。以此來看，若今年*ST綠景業(yè)績還無起色，公司或?qū)⒚媾R終止上市的命運。
同樣的劇情還發(fā)生在*ST中房身上，公司曾向外界透漏，因主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少，預(yù)計公司上半年的累計凈利潤可能為虧損。今年上半年，*ST中房無新增房地產(chǎn)儲備，無新開工以及竣工項目，也無商品房銷售。
截至二季度末，該公司可出租物業(yè)總面積3024.82平方米，實際出租面積161.28平方米。2021年上半年實現(xiàn)出租收入16.82萬元，其中2021年第二季度實現(xiàn)出租收入8.41萬元。
來源：人民網(wǎng)－國際金融報 吳典
