兩城加碼調(diào)控！5日，北京、杭州限購(gòu)“雙響炮”，其中，北京原家庭住房套數(shù)超限購(gòu)，離婚3年內(nèi)不得買(mǎi)房。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前7月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)352次(去年同期為336次)，平均每月調(diào)控50次。業(yè)內(nèi)人士指出，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫概率增大，尤其體現(xiàn)為一二線(xiàn)重點(diǎn)城市和過(guò)熱的三四線(xiàn)城市。

兩地齊發(fā)限購(gòu)！多地連出大招

8月5日，北京限購(gòu)政策升級(jí)。北京市住建委發(fā)布公告稱(chēng)，自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析，北京此次限購(gòu)屬于“打補(bǔ)丁”和“堵漏洞”的導(dǎo)向。對(duì)于相關(guān)家庭來(lái)說(shuō)，通過(guò)離異方式來(lái)騙取購(gòu)房資格的行為，已經(jīng)難以走通，堵住了借假離婚來(lái)變相炒房的行為。他稱(chēng)，四個(gè)一線(xiàn)城市中，北京房地產(chǎn)政策調(diào)控相對(duì)少，不過(guò)鑒于其他三個(gè)城市都出臺(tái)了密集政策，北京也會(huì)有所表態(tài)。

同日，杭州發(fā)布通知，在加強(qiáng)住房限購(gòu)方面，落戶(hù)杭州未滿(mǎn)5年的戶(hù)籍家庭，連續(xù)繳納社保滿(mǎn)2年，方可買(mǎi)1套房。非杭州戶(hù)籍家庭，在購(gòu)房之日前4年起連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿(mǎn)4年，可買(mǎi)1套房。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，杭州調(diào)控政策可以看出兩個(gè)變化，第一，過(guò)去空掛戶(hù)口無(wú)實(shí)際社保的將面臨限購(gòu)壓力。第二，過(guò)去外地戶(hù)籍社保繳納需要2年，而現(xiàn)在為4年。杭州購(gòu)房政策升級(jí)，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前調(diào)控的特點(diǎn)，即堵住政策漏洞、繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái)，杭州限購(gòu)措施政策加碼，應(yīng)該說(shuō)在全國(guó)的限購(gòu)政策里是最嚴(yán)格的。背后原因有四個(gè)方面，第一，目前杭州的投資投機(jī)性需求上升快速，投機(jī)炒房的需求比例比自主買(mǎi)房的需求比例還高；第二，杭州的房?jī)r(jià)上漲非?？焖?；第三，杭州的土地市場(chǎng)非?；馃幔恋爻鲎尳鹪谌珖?guó)名列前茅，地價(jià)上漲非?？?；第四，跟杭州整體的供求不平衡，人口增長(zhǎng)過(guò)快有直接關(guān)系，尤其是新增落戶(hù)人口和外來(lái)人口涌入迅速。

值得注意的是，自7月下旬八部門(mén)發(fā)文整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以來(lái)，除了杭州，多地加碼調(diào)控政策，在學(xué)區(qū)房炒作、新房搖號(hào)銷(xiāo)售、中介整頓等多個(gè)方面精準(zhǔn)出擊，調(diào)控節(jié)奏加快。

7月26日，濟(jì)南住建局發(fā)布通知稱(chēng)，嚴(yán)格規(guī)范新建商品房認(rèn)籌行為，未取得商品房預(yù)售許可的，開(kāi)發(fā)企業(yè)和承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)不得收取或變相收取意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等預(yù)定款項(xiàng)。

7月29日，武漢市房管局對(duì)加強(qiáng)購(gòu)房資格管理工作征求意見(jiàn)，在武漢限購(gòu)區(qū)域買(mǎi)房，要提前申請(qǐng)購(gòu)房資格。審核通過(guò)后取得“房票”，迎來(lái)“憑房票買(mǎi)房”時(shí)代。

8月2日，浙江金華發(fā)布通知，內(nèi)容包括拿證后三年限售、實(shí)行公證搖號(hào)銷(xiāo)售、開(kāi)啟二手房限價(jià)等。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年至今金華市新房?jī)r(jià)格已連續(xù)8個(gè)月上漲，二手房則連續(xù)上漲了13個(gè)月。在此之前，7月29日住建部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，加大調(diào)控和監(jiān)管力度。

年內(nèi)調(diào)控超300次，或倒逼房?jī)r(jià)下跌

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)352次，而2020年同期為336次。從單月來(lái)看，7月房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，自上而下密集的調(diào)控政策多達(dá)66次，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄。

“2021年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)全面升級(jí)，相比去年，收緊調(diào)控的力度不斷增加?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端指出，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策核心特點(diǎn)是收緊，包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、土地供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃、打擊學(xué)區(qū)房炒作等。

張大偉進(jìn)一步指出，2021年以來(lái)，樓市調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，調(diào)控“工具箱”不斷豐富，中央房地產(chǎn)調(diào)控方案密集出臺(tái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機(jī)制、建立“人、房、地、錢(qián)”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，今年下半年房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：第一，地方政府調(diào)控主動(dòng)性增強(qiáng)。第二，調(diào)控的“顆粒度”明顯增強(qiáng)，即不斷細(xì)化，不斷發(fā)現(xiàn)各類(lèi)鉆政策漏洞的做法，全方位進(jìn)行調(diào)控。第三，有針對(duì)性地對(duì)一些新的炒房領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)打擊，如人才購(gòu)房環(huán)節(jié)、意向登記環(huán)節(jié)、本地戶(hù)籍購(gòu)房環(huán)節(jié)等?！笆艽擞绊?，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫概率增大，尤其是體現(xiàn)為一二線(xiàn)重點(diǎn)城市和過(guò)熱的三四線(xiàn)城市?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，近期，各地陸續(xù)實(shí)行政策調(diào)控加碼，調(diào)控方式、力度及密度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，具有很好的市場(chǎng)導(dǎo)向作用。有助于打擊投機(jī)炒房等違規(guī)行為，預(yù)期會(huì)對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)產(chǎn)生短期降溫效果；同時(shí)，部分城市的調(diào)控加碼中存在內(nèi)在制度的優(yōu)化，體現(xiàn)優(yōu)先保障剛需和保障人才住房的政策傾向，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬辖鉀Q大多數(shù)人的“買(mǎi)房難”問(wèn)題。

從房?jī)r(jià)影響來(lái)說(shuō)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，調(diào)控從市場(chǎng)預(yù)期、供求關(guān)系等角度會(huì)影響房?jī)r(jià)，進(jìn)而倒逼房?jī)r(jià)下降。從預(yù)期看，各類(lèi)調(diào)控會(huì)使房企和房東調(diào)整心態(tài)，相關(guān)項(xiàng)目自然容易降價(jià)。而從供求關(guān)系看，供應(yīng)會(huì)增多而需求會(huì)減少，這也會(huì)倒逼房?jī)r(jià)繼續(xù)下降。(中新經(jīng)緯APP?董湘依)

(文中觀(guān)點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)