強勢的房企甲方曾任意拿捏供應商們，如今收不到錢的乙方將矛盾公開化。
“才9月份，我們公司已經(jīng)叫停了今年所有付款。”一家大型房企相關負責人向第一財經(jīng)如此表示，而在此之前，房地產(chǎn)供應商做了生意收不到款的現(xiàn)象，早已成了行業(yè)中的公開秘密。
隨著房地產(chǎn)調控的加碼，市場入冬，房地產(chǎn)行業(yè)步入所謂的“青銅時代”，所謂房企“打噴嚏”，供應商也都被“感染”了。
“三道紅線”出臺后，房企高杠桿、高負債、高庫存實現(xiàn)高增長的模式難以為繼，融資渠道收緊。不僅房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力，供應商和房企的“特殊關系”也悄然破裂。
房地產(chǎn)行業(yè)涉及面非常廣，上下游產(chǎn)業(yè)鏈多達數(shù)十個行業(yè)，包括建筑材料、建筑施工、裝修設計、家居家電、園林綠化、銷售代理、房產(chǎn)電商……在房地產(chǎn)的黃金年代，許多供應商也獲得了高速發(fā)展，催生了為數(shù)眾多的上市公司。
但是，房地產(chǎn)乙方的議價空間一直十分狹小，生意的榮枯話語權，很大程度被拿捏在強大的房企甲方手中。
今年以來，隨著房企資金鏈的趨緊，供應商做了生意收不到款的情況明顯增加，有企業(yè)被迫將問題公開化。
房地產(chǎn)乙方艱難的生意經(jīng)逐步浮出水面。
墊資入局
近年來，房企的外部環(huán)境愈發(fā)嚴峻，融資渠道大幅受限，土地價格攀升導致利潤承壓，于是越來越多的房企把目光轉向了供應鏈上，即通過戰(zhàn)略集采、聯(lián)合采購的方式，提升甲方議價能力，擠壓乙方供應商的利潤空間，以保衛(wèi)房企自身利潤。
而房企的供應商們，為了擴大規(guī)模、提升集中度，近年來也不得不大幅增加大宗業(yè)務比例，甚至通過交錢、墊資等手段跟龍頭開發(fā)商、房企招采聯(lián)盟搭上線。
就算做成了生意，供應商們要么面臨超長的賬款周期，要么拿到的是商票，期限以6-12個月為主。
所以大批上市家具建材裝飾公司的財務報表里，都有高額的應收賬款、應收票據(jù)，埋下了許多風險隱患。
“從2016、2017年開始，精裝房越來越普遍了，就是從那個時候開始，即使是規(guī)模最大的家居建材公司，只要能做到一家房地產(chǎn)巨頭的大單，就夠吃了，所以大家都拼命做大宗業(yè)務，但是利潤非常非常薄。”一家規(guī)模較大的家居裝飾公司內部人士對第一財經(jīng)表示。
恒大、萬科、融創(chuàng)、龍湖這類龍頭房企，都形成了自己的一批鐵桿供應商伙伴。而中小房企則選擇抱團集采，時間比較久的有中城聯(lián)盟，新近一兩年間成立的聯(lián)采平臺有新虹橋采購聯(lián)盟、川企招采聯(lián)盟等。
華創(chuàng)證券研報顯示，從2017年開始，主要家具上市公司收入增速放緩，在地產(chǎn)壓制與行業(yè)競爭加劇壓力下，家具企業(yè)紛紛尋求渠道變革，大宗業(yè)務占比上升趨勢明顯。
“我們太弱勢了，按理說，供應商付出產(chǎn)品和勞動，應該先收訂金才對，但是我們行業(yè)的怪現(xiàn)象就是房企非常強勢，最極端的案例是，供應商最好能先給開發(fā)商融資，給錢才能參與進去，還有比誰墊資更高、賬期更長，所以前幾年能拿到商票大家也覺得可以接受了?！鄙鲜鰳I(yè)內人士稱，他的感受是雖然大宗業(yè)務多了，但是賺錢很難，質量難以保障。
收款艱難
隨著房企資金愈發(fā)緊張，開發(fā)商和供應商之間的“微妙平衡”被打破了。
“我們也很難撐下去的，其實從2019年開始，就有房企資金鏈不行了，賬收不回來，我們內部有一本賬、有一份名單，資金鏈不行的房企，我們去年就開始停止合作。那些回款及時的房企，攀都攀不上去?！币幻ú男袠I(yè)人士表示。
從最新的中期報告看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要涂料供應商三棵樹(131.620, -3.75, -2.77%)應收票據(jù)5.63億元，應收賬款 32.82億元，半年增長了18%。
三棵樹在中期報告中稱，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力將傳導至上游涂料企業(yè)，可能使公司的產(chǎn)品需求隨之下降，公司存在業(yè)績下滑的風險。此前，三棵樹給予房地產(chǎn)商客戶較高的信用額度和較長的信用賬期，如果該類客戶受房地產(chǎn)行業(yè)波動出現(xiàn)經(jīng)營困難，公司將面臨應收賬款無法及時回收的風險，對業(yè)績產(chǎn)生不利影響。
定制家具供應商皮阿諾(18.410, 0.10, 0.55%)與前50強地產(chǎn)商中的25家有合作，應收票據(jù)從2020年末的7.3億元漲至今年年中的9.6億元，占其總資產(chǎn)比重已近30%，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-3.1億元，同比增減-529%。
國內公裝領域龍頭金螳螂(7.130, 0.00, 0.00%)截至今年6月30日的應收票據(jù)高達68億元，應收賬款141億元，業(yè)績報告中稱，對于房地產(chǎn)政策調控的風險、應收賬款壞賬的風險等對公司經(jīng)營有重大影響的事項，投資者要注意風險。
以恒大為第一大客戶的建筑裝飾公司全筑股份(3.790, 0.01, 0.26%)（603030.SH）近日披露的半年度報告顯示，受恒大拖累，該公司上半年由盈轉虧，雖然營收達到22億，但是凈利潤為-1.74億元，同比下滑330%。
半年報中，全筑股份稱恒大是其最大客戶，上半年22億實際收入中，恒大項目收入占了8億元。不過，自今年4月恒大出現(xiàn)流動性問題，導致該公司應收賬款回款也出現(xiàn)嚴重問題，資金流動性受到嚴峻挑戰(zhàn)。
截至2021年6月30日，全筑股份對恒大的應收款項（含應收賬款和合同資產(chǎn)）為25.25億元，已計提壞賬準備2.1億元。
全筑股份稱，由于恒大項目的主材采購采用甲指乙供的形式，所以其同時還有對應恒大的應付賬款10.18億元。根據(jù)先收后付的政策，扣除對恒大的應付賬款后，全筑股份實際需應對的恒大應收款項為15.07億元。
除此之外，截至2021年6月30日，全筑股份還持有恒大逾期商票余額1.10億元，7月1日至8月31日期間預計新增到期的恒大應收票據(jù)為2.60億元。
除了恒大，今年1月，華夏幸福(4.060, 0.03, 0.74%)發(fā)行的商票也陸續(xù)出現(xiàn)兌付逾期的情況，當時不少供應商前往其總部“打起了地鋪”。到了4月份，華夏幸福稱已完成展期和解約178億元債務。
已經(jīng)構成債券實質性違約的藍光發(fā)展(2.210, 0.07, 3.27%)，也陷入商票兌付風波。今年6月兩家供應商曾稱，他們所持有的藍光發(fā)展商票到期不兌付，兩家金額共計約103萬。
矛盾公開化
由于手中應收賬款、應收票據(jù)越來越多，供應商們的財務風險與日俱增，加上現(xiàn)在房企日子普遍不好過，雙方矛盾逐漸暴露在臺面上。
一些上市公司在公告直接披露房企現(xiàn)金流緊張，也有供應商因房企信貸情況惡化而大額計提預虧，甚至有供應商對大客戶發(fā)起了訴訟。
“最牛地產(chǎn)服務生”易居今年上半年由盈轉虧，凈虧損15.63億元，利潤同比下降超過1500%。
8月31日，主業(yè)為房地產(chǎn)交易服務的易居企業(yè)控股（02048.HK）發(fā)布中期報告，期內總收入62億元，同比增長120%，GTV（交易總額）2226億元，同比增加51%。
但亮眼數(shù)據(jù)背后，易居卻稱預期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備從2020年上半年的0.53億元，增長3584%，達到今年6月30日止的19.38億元，原因則是“個別房地產(chǎn)開發(fā)商客戶的信貸質素惡化，就個別房地產(chǎn)開發(fā)商客戶的未償還貿易相關應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備”。
財報顯示，易居的客戶主要為房地產(chǎn)百強企業(yè)，萬科、恒大、碧桂園都是主要客戶，而恒大其第一大客戶。
全筑股份則稱自2021年4月已暫停與恒大新簽合同，2021年6月已對恒大在建項目非全現(xiàn)金收款項目都采取了停工減損措施。
對于持有的恒大商票，全筑股份稱，在未來到期后，將采取各種措施包括但不限于司法手段、政府協(xié)調等向恒大項目公司收取現(xiàn)金，也可選擇相對優(yōu)質房源進行沖抵。
2021年4月以來，全筑股份已收到恒大逾期商票兌付的現(xiàn)金832萬元，同時選取1.56億元房產(chǎn)沖抵逾期商票，部分房產(chǎn)還在產(chǎn)證辦理過程中。
更厲害的供應商已經(jīng)直接向戰(zhàn)略合作客戶“宣戰(zhàn)”。日立電梯自今年因票據(jù)付款問題，已陸續(xù)起訴了恒大旗下20多家子公司，今年7月，又起訴了廣州珠江地產(chǎn)，案由是買賣合同糾紛，在廣州天河法院開庭。
除了恒大和珠江地產(chǎn)兩大戰(zhàn)略合作伙伴，日立電梯今年還起訴了萬達、保利、萬科的子公司。在起訴后，日立電梯又對萬達、保利子公司撤訴，與佛山萬科達成和解，看來問題已經(jīng)私下解決。不過把這么多大客戶告上法庭，真的很需要勇氣。
曾被恒大授予“優(yōu)秀供應商”稱號的索菲亞(19.730, 0.11, 0.56%)（002572.SZ），則選擇在中報發(fā)布前進行了一系列商票置換交易，避免了大額計提減值對業(yè)績產(chǎn)生影響。
近日索菲亞發(fā)布中期報告顯示，上半年營業(yè)收入43億元，同比增長68%；歸母凈利潤4.46億，同比增長30%。
截至半年度報告董事會召開日，索菲亞應收恒大集團及其成員企業(yè)（包括深圳恒大材料設備有限公司、廣州恒乾材料設備有限公司、廣州恒隆設備材料有限公司、海南恒乾材料設備有限公司以及其他項目公司）商業(yè)承兌匯票余額為5.74億元，其中已到期未兌付的商業(yè)承兌匯票金額僅剩下807.82萬；另外，還有應收賬款1.94億，占索菲亞期末應收賬款總額的21%。
這五億多的商票是如何在中期報告前兌付的？消息顯示，今年7月20日，索菲亞以手中的1.6億元恒大商業(yè)承兌匯票，受讓恒大持有的“河南恒大索菲亞家居股份有限公司”40%股權。
“河南恒大索菲亞家居”為恒大和索菲亞于2017年合作創(chuàng)辦，成立之初注冊資本一個億，索菲亞持有合資公司股權 60%；恒大持有40%股權。首期共計投入4億元，雙方共同在河南蘭考打造家居產(chǎn)業(yè)園。以商票換股權后，索菲亞將100%控股河南恒大索菲亞家居。
此外，今年8月，索菲亞下屬的建筑裝飾有限公司，把手中3.38億元的恒大商票，購買了等值的恒大集團及其成員企業(yè)的資產(chǎn)，相關手續(xù)正在辦理中。
雖然不知道索菲亞置換的資產(chǎn)質量如何，但可以發(fā)現(xiàn)索菲亞在中期報告發(fā)布前，已盡力把恒大商票對其影響降至最低。因為恒大商票等因素，今年資本市場對索菲亞信心不足，從3月至今市值已經(jīng)腰斬，蒸發(fā)了一百多億。
