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近期，多地出臺(tái)措施叫停房地產(chǎn)首付貸，但記者在北京、上海、天津、深圳等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，零首付仍然可操作，一些地方首付貸換上“換房貸”“消費(fèi)貸”“過橋貸”等“馬甲”后橫行樓市。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中央明令禁止，但目前熱門樓市的首付貸問題依然較為突出。僅深圳市就初步排查３０余家企業(yè)所投放首付貸規(guī)模約在２５億元至３０億元。
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首付貸換“馬甲”中介仍在牽線搭橋
央行負(fù)責(zé)人“兩會(huì)”期間表示，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與Ｐ２Ｐ平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)開展清理和整頓，打擊提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
記者近日在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首付貸表面上已偃旗息鼓，許多中介對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)十分謹(jǐn)慎。北京西城區(qū)一家房產(chǎn)中介工作人員稱，首付貸產(chǎn)品已全面下架。不過，當(dāng)記者追問首付不夠還有沒有辦法時(shí)，對(duì)方表示，可根據(jù)情況牽線搭橋，但這要在明確具體購房意向后方能細(xì)談。
在上海，記者發(fā)現(xiàn)，部分中介門店仍可提供首付墊資。徐匯區(qū)一家太平洋房屋門店店長表示：“我們的墊資服務(wù)已統(tǒng)一收歸集團(tuán)，你要墊資的話月息算１．６％，資金來源有公司和個(gè)人，也有其他合作企業(yè)?！?/span>
一些中介還聯(lián)合擔(dān)保、小額貸款公司甚至銀行操作“契稅貸”“贖樓貸”等業(yè)務(wù)。有中介表示：“這些貸款只是名義不同，實(shí)際上都可以用來做首付?！?/span>
記者發(fā)現(xiàn)，在一些網(wǎng)貸平臺(tái)直接搜索首付貸基本找不到相關(guān)產(chǎn)品。有網(wǎng)貸行業(yè)人士透露，近期，許多平臺(tái)已有意識(shí)地回避首付貸字眼，更換為五花八門的新名稱，但“馬甲”背后還是原來的首付貸等購房金融業(yè)務(wù)。
在不少網(wǎng)貸平臺(tái)，記者看到各種疑似首付貸產(chǎn)品?！埃常叮档禺a(chǎn)家居網(wǎng)”有一款“新居貸”產(chǎn)品，寫著“為首付資金不足的購房人提供低成本的資金”；在“安家貸”平臺(tái)，有“優(yōu)房貸”“換房貸”等多款產(chǎn)品，客服稱，貸款用途是否用于購房首付是“客戶自己的事”。
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揭變種首付貸三大手法
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些穿著“馬甲”的首付貸資金來源多樣，有的是中介機(jī)構(gòu)提供自有資金“墊資”，有的是網(wǎng)貸平臺(tái)通過投融資需求錯(cuò)配提供貸款資金，還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。
“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)零首付。在上海，有中介表示，可以通過“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)零首付。鏈家地產(chǎn)天津園蔭道店置業(yè)顧問介紹說，假設(shè)買２００萬元的房產(chǎn)，按２０％首付需支付４０萬元，但通過評(píng)估公司把房價(jià)“高評(píng)”到２５０萬元，可變成首付５０萬元、貸款２００萬元。中介可以先墊付５０萬元首付給賣方，待２００萬元銀行貸款打到賣方賬戶后，賣方再將５０萬元?dú)w還中介?！案咴u(píng)高貸”周期約１個(gè)月，買方只需支付這５０萬元“過橋資金”１個(gè)月的利息，相當(dāng)于零首付購得一套２００萬元的房產(chǎn)。在該流程中，中介多以自有資金進(jìn)行“過橋墊付”，并從中獲取服務(wù)費(fèi)及過橋資金利息，穩(wěn)賺不賠，但風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁至銀行。
業(yè)內(nèi)人士指出，有的評(píng)估公司完全是走過場，“中介想評(píng)什么價(jià)他們就敢評(píng)什么價(jià)”。銀行雖然對(duì)過高的估值會(huì)警惕，但由于二手房定價(jià)復(fù)雜，同一樓盤樓層、戶型不同，價(jià)格也相差很大，因此實(shí)操中銀行很難辨別“虛高”。
通過Ｐ２Ｐ網(wǎng)貸首付款。Ｐ２Ｐ網(wǎng)貸門檻普遍較低，多數(shù)申請(qǐng)貸款只需提供身份證及工作、收入等證明，材料越多、貸款額度越高，資金去向可以模糊填寫。
從資金來源看，Ｐ２Ｐ投資者為購房貸款“做了嫁衣”。某Ｐ２Ｐ平臺(tái)投資項(xiàng)目中一款年化收益為７％的產(chǎn)品，用途描述為“住房消費(fèi)”。據(jù)客服介紹，其對(duì)應(yīng)標(biāo)的就是該平臺(tái)融資項(xiàng)目中的購房貸、裝修貸及贖樓貸。
業(yè)內(nèi)人士表示，投融資錯(cuò)配在Ｐ２Ｐ領(lǐng)域十分普遍。由于互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)仍存在監(jiān)管盲區(qū)，不少房貸類平臺(tái)野蠻生長，部分平臺(tái)甚至沒多少自有資本金，而是通過“８％利率引資，１２％利率放貸，賺取４％利差”的方式生存。
銀行“消費(fèi)貸”成了首付款。天津市南開區(qū)天拖地塊某樓盤銷售人員表示，首付款不夠，可協(xié)助申請(qǐng)?zhí)旖蚰彻煞葜沏y行的“消費(fèi)貸”，無需抵押、不計(jì)入征信，最高可貸３０萬元。記者致電該銀行了解到，“消費(fèi)貸”是該銀行一款信用貸款，銀行把錢打到客戶卡內(nèi)，客戶按月還款，購房時(shí)卡內(nèi)余額可直接使用。
銀監(jiān)會(huì)２０１３年曾下發(fā)文件，明確消費(fèi)信貸不能用于購房，且貸款用途應(yīng)以發(fā)票作為證明材料。但中介人員稱，通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)“一條龍服務(wù)”，這些證明“都能搞定”，銀行一般沒有精力逐一審核，哪怕消費(fèi)貸用于購房，實(shí)際操作中通常“睜一只眼閉一只眼”。
面向家庭消費(fèi)推出信用貸產(chǎn)品“家園云貸”的深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司董秘袁鴻昌坦言，界定借款人如何使用貸款存在難度，“可能拿去買車、旅游，也可能拿去墊付首付，這個(gè)我們控制不了。”
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變種首付貸推高金融風(fēng)險(xiǎn)樓市去杠桿需補(bǔ)監(jiān)管短板
業(yè)內(nèi)人士指出，各類變種首付貸在放大樓市金融杠桿、吹大樓市泡沫同時(shí)，也將透支購房者償債能力，并將樓市風(fēng)險(xiǎn)向銀行業(yè)等金融系統(tǒng)傳導(dǎo)，需高度警惕。
中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍認(rèn)為，“場外配資”使購房者購買與其收入水平不符的住房，承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)承受能力之上的貸款負(fù)擔(dān)，而“高評(píng)高貸”更是明顯具有欺詐性質(zhì)。
多地近期出臺(tái)政策對(duì)首付貸“叫停”。３月以來，深圳市金融辦、互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)先后發(fā)布通知，對(duì)深圳地區(qū)首付貸情況進(jìn)行摸底，嚴(yán)禁企業(yè)開展高杠桿房貸業(yè)務(wù)。３月２５日，上海樓市新政“滬九條”也提出，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購房人首付款的核查，購房人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。
多位專家表示，央行設(shè)定首付比例限制是控制金融風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，各類變種首付貸干擾了國家房地產(chǎn)政策，令首付限制成了擺設(shè)，導(dǎo)致購房信貸承受能力失真，也使金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，變種首付貸依然存在，說明我國民間金融管理存在短板，監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)的業(yè)務(wù)范圍和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)范，相關(guān)部門和銀行系統(tǒng)應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)合理評(píng)估，理順定價(jià)機(jī)制，對(duì)于違規(guī)評(píng)估、嚴(yán)重高評(píng)的，應(yīng)通過曝光、行業(yè)禁入等進(jìn)行清理。
深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，在房價(jià)上漲過快的熱門城市，應(yīng)堅(jiān)決降低金融杠桿抑制短期投資需求，通過差別化信貸政策，將資金向中小城市引導(dǎo)，促使中小城市實(shí)現(xiàn)去庫存。銀行業(yè)也應(yīng)進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)把控能力，合理處理購房者收入與貸款額度、貸款期限的關(guān)系，使房貸償還金額控制在購房者未來合理收入之內(nèi)，更嚴(yán)格地控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。
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