房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的暴雷現(xiàn)象從此前的一家逐漸演變至多家，且暴雷的企業(yè)中不乏一些處于頭部的大中型企業(yè)?？梢哉f(shuō)，此前業(yè)內(nèi)認(rèn)為的單個(gè)房企存在的資金難題變成了全行業(yè)都面臨的問(wèn)題，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正面臨較大的壓力。

一方面，調(diào)控政策嚴(yán)格房企樓盤(pán)銷(xiāo)售去化承壓，另一方面，融資環(huán)境松動(dòng)有一個(gè)過(guò)程。在此背景之下，如何緩解企業(yè)資金壓力，房企該如何自救？目前，部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)。

房企“過(guò)冬”

2020年，泰禾集團(tuán)(2.290, 0.21, 10.10%)出現(xiàn)危機(jī)，債券無(wú)法按時(shí)兌付，多地項(xiàng)目停工。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)外認(rèn)為這僅僅是行業(yè)出現(xiàn)的個(gè)例，并不會(huì)波及到整個(gè)行業(yè)。但連鎖反應(yīng)很快上演了，2020年7月份至今，至少有7家中大型房企出現(xiàn)暴雷事件。

近兩年，融資端、土地端都對(duì)房企提出了更高的要求。此前“三道紅線”針對(duì)房企融資做出了限制，行業(yè)走上“降杠桿”之路。有企業(yè)反映表示，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查房企資金情況，甚至對(duì)房企進(jìn)行抽貸，導(dǎo)致房企融資受阻。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年前9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中的利用外資僅為59億元，同比下降36.9%。這表示，房企境外發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)大幅下滑，融資壓力增加。近期，受到暴雷事件帶來(lái)的負(fù)面影響，多家房企的美元債也出現(xiàn)下跌，資本市場(chǎng)信用降低。

而土地端，房企的壓力也有所增加，集中供地新政使得房企不得不調(diào)整拿地策略。在一二輪集中供地中，多城上調(diào)拿地門(mén)檻。例如，嚴(yán)格審查房企資質(zhì)與資金來(lái)源，將競(jìng)自持配建改為競(jìng)品質(zhì)或者搖號(hào)。也有城市試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，并且嚴(yán)令禁止商墅。貝殼研究院在相關(guān)的報(bào)告中指出，土拍規(guī)則的調(diào)整更加考驗(yàn)房企資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力以及經(jīng)營(yíng)管理能力。

行業(yè)重壓之下，房企轉(zhuǎn)而寄希望于銷(xiāo)售。但是，政策層面，不少城市持續(xù)對(duì)限購(gòu)限售進(jìn)行加碼，市場(chǎng)鮮少出現(xiàn)放松現(xiàn)象。近期，房地產(chǎn)稅即將開(kāi)始試點(diǎn)工作這一消息也使得樓市進(jìn)一步降溫。而市場(chǎng)層面，數(shù)據(jù)顯示，2021年9月份，全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)77個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)交易同樣遇冷。

整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入“冬天”。個(gè)別房企出現(xiàn)暴雷使得整個(gè)行業(yè)信用下滑，而融資、宏觀政策、土地等多方面的收緊讓房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力增加。最終，單個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)的流動(dòng)性緊張問(wèn)題成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

企業(yè)多方面自救

正當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)“洗牌”的時(shí)刻，企業(yè)也在同步自救，力圖能夠順利穿越此輪調(diào)整周期。

以泰禾集團(tuán)為例，在出現(xiàn)危機(jī)之后，泰禾集團(tuán)積極和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，開(kāi)展債務(wù)重組工作。綜合此前多方消息，泰禾集團(tuán)的多筆債務(wù)已經(jīng)順利獲得延期，集團(tuán)資金壓力有所緩解。

事實(shí)上，企業(yè)“自救”最近在房地產(chǎn)行業(yè)中屢見(jiàn)不鮮。近期，有包括新城控股(34.610, -0.84, -2.37%)、建業(yè)地產(chǎn)、祥生控股等在內(nèi)的多家房企提前贖回集團(tuán)發(fā)布的美元債。例如，陽(yáng)光城(3.020, 0.03, 1.00%)主動(dòng)針對(duì)境外債券進(jìn)行回購(gòu)，并在債務(wù)展期方案中加入了實(shí)控人擔(dān)保。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，提前贖回美元債有助于提高投資者對(duì)發(fā)債公司的信心，也可以改善公司的融資壓力。

除此之外，在地產(chǎn)股下跌之時(shí)，世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中南建設(shè)(4.090, -0.04, -0.97%)等房企大股東繼續(xù)逆市增持公司股票，在二級(jí)市場(chǎng)增加投資者的信心。而旭輝集團(tuán)負(fù)責(zé)人則直接為集團(tuán)注資，力圖維護(hù)企業(yè)信用。在整個(gè)行業(yè)都面臨評(píng)級(jí)下調(diào)之際，房企沒(méi)有選擇“躺平”，而是通過(guò)各種自救行為為企業(yè)構(gòu)筑“護(hù)城河”。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)近期收并購(gòu)頻繁，有包括當(dāng)代置業(yè)等在內(nèi)的房企選擇出售旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)以回籠資金，增強(qiáng)公司的流動(dòng)性。此前，華夏幸福(3.560, -0.11, -3.00%)也通過(guò)出售資產(chǎn)為集團(tuán)補(bǔ)充現(xiàn)金流，分批化解債務(wù)難題，逐步走出經(jīng)營(yíng)困境。

今年的“雙11”各家房企也進(jìn)行了花式營(yíng)銷(xiāo)，力圖增加銷(xiāo)售。據(jù)悉，有多個(gè)樓盤(pán)在“雙11”期間進(jìn)行打折促銷(xiāo)。一直以來(lái)，銷(xiāo)售都是房企現(xiàn)金流的保障。盡管有房企出現(xiàn)危機(jī)后暫時(shí)停擺，但保障交付和銷(xiāo)售則是主要工作。備受關(guān)注的泰禾集團(tuán)也一直在加快推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷(xiāo)，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目正?；\(yùn)轉(zhuǎn)。

10月底，泰禾北京院子二期項(xiàng)目也發(fā)布消息，復(fù)工重啟。據(jù)悉，一年內(nèi)，泰禾集團(tuán)旗下有10余個(gè)項(xiàng)目有不同規(guī)模的交付。而在今年9月份，北京金府大院重啟銷(xiāo)售，單月認(rèn)購(gòu)額便超過(guò)4億元。

在復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷(xiāo)的過(guò)程中，泰禾集團(tuán)積極與政府、業(yè)主等各方進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取獲得理解和支持，并為集團(tuán)工作重啟贏得時(shí)間。不可否認(rèn)，在出現(xiàn)危機(jī)之后，泰禾集團(tuán)積極調(diào)整公司的發(fā)展策略，轉(zhuǎn)向“小而精、小而美”道路，也是從這次的事件中找尋經(jīng)驗(yàn)，同步為未來(lái)的成長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

市場(chǎng)已現(xiàn)利好信號(hào)

據(jù)悉，深圳等城市在近日召集房企召開(kāi)了相關(guān)座談會(huì)，探討行業(yè)發(fā)展情況以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。相關(guān)座談會(huì)被解讀為“摸底”，也表明有關(guān)部門(mén)重視房企目前面臨的困難。值得關(guān)注的是，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有多個(gè)利好消息出現(xiàn)。

有消息稱(chēng)，“三道紅線”的管控有所放松，房企資金壓力得到緩解。此前，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)聲表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，而企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

這一內(nèi)容被業(yè)內(nèi)解讀為是融資出現(xiàn)放松的信號(hào)。同時(shí)，多個(gè)城市傳出房貸有所寬松，房貸周期縮短。此前，“斷貸潮”上演，不少城市銀行房貸放款周期大幅延長(zhǎng)，也導(dǎo)致了住宅交易量減少。

可以看出，中央層面積極表態(tài)也是在穩(wěn)固市場(chǎng)信心。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，多個(gè)城市成交出現(xiàn)下滑，而房企資金鏈緊張等也容易使得行業(yè)出現(xiàn)“硬著陸”。近期央行對(duì)信貸、融資等進(jìn)行表態(tài)也說(shuō)明后續(xù)行業(yè)壓力會(huì)有所緩解。受此影響，11月11日，房地產(chǎn)板塊股票大漲，泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等均現(xiàn)漲停。李凱旋/文