日前，由于溫州市區(qū)部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期事件的持續(xù)發(fā)酵，將曾遇到“土地證續(xù)期”事件的青島、深圳等地也重新推上輿論的風(fēng)口浪尖，引發(fā)公眾對“土地證續(xù)期”話題的高度關(guān)注和深入探討。有專家表示，住宅土地使用權(quán)到期如未補交相應(yīng)出讓金，不會影響業(yè)主居住。由于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年，專家建議地方政府可以有所作為，對沒超70年期限的，可約定自動續(xù)期，補交的出讓金差價按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時的出讓金價格計算。

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資料圖

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多地先后遇“土地證續(xù)期”問題

青島“撞限房”照常租售 深圳續(xù)期需補交地價

近期有關(guān)“溫州土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬出讓金”的報道，引發(fā)大眾對“住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期”的廣泛關(guān)注。

不過，這一消息很快被溫州市國土局否認?！啊恋刈C續(xù)期需繳數(shù)十萬元’系誤讀”，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清17日稱，溫州始終都沒有這個說法，因為政策還沒出。

根據(jù)2007年國家出臺的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，將自動續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，并無“自動續(xù)期”的規(guī)定。物權(quán)法對住宅土地證的續(xù)期是否應(yīng)該繳費，并未做任何規(guī)定。

然而，因為溫州土地證續(xù)期的事件，此前發(fā)生過相似事件的深圳、青島等地也再次成為大眾關(guān)注的焦點。那么，在相關(guān)處置方案正式出臺之前，深圳、青島等地的“撞限房”又是怎樣的生存現(xiàn)狀呢？

青島黃島區(qū)阿里山小區(qū)號稱全國首例“住房土地使用權(quán)到期房”。據(jù)媒體報道，該小區(qū)一期住宅的土地使用權(quán)在2011年已經(jīng)到期，而該小區(qū)業(yè)主王先生最近依然能夠正常出售房子。他回憶稱，所購房屋于1994年左右建成，土地使用權(quán)只有20年，“到期后，當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^戶、交易，只是可能會貸不了款?！?/span>

深圳則成為首個對此發(fā)布解決辦法的城市，4月19日發(fā)布《有關(guān)深圳市土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定的說明》。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示，首次集中出現(xiàn)國有土地使用權(quán)期滿的問題還要追溯到2004年，為妥善解決不滿70年的土地使用權(quán)延期問題，決定對于土地使用年期屆滿的房地產(chǎn)，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交低價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%。

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國土資源部聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研

專家：“70年內(nèi)”的續(xù)期可地方政府和業(yè)主進行約定

4月21日，網(wǎng)友“大姚”在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會組織的在線訪談中發(fā)問，“深圳羅湖區(qū)友誼大廈的房子，現(xiàn)在是50年產(chǎn)權(quán)，能免費順延到70年嗎？”對此，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會土地利用處相關(guān)負責(zé)人回復(fù)稱，該用地為行政劃撥用地，土地用途為住宅，按現(xiàn)有規(guī)定，須補交地價后方可予以延期。

然而，對于1995年9月18日后深圳已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示正在研制相關(guān)政策。就在當(dāng)年9月15日，深圳第二屆人民代表大會修改了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十一條做如下修改“土地使用權(quán)的最高使用年限為七十年，不同用途的土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！?/span>

中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠表示：“‘自動續(xù)期’至少說明法律上并沒有規(guī)定到期后收費，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，應(yīng)該無條件順延?！?/span>

對于地方政府表態(tài)正在制定的政策，到底有沒有實際制定權(quán)呢？參加過物權(quán)法立法的中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新對記者表示，地方政府在土地使用權(quán)續(xù)期方面可以有所作為，雙方約定即可；而對于超過70年最高土地使用權(quán)后的操作，則需要國家層面立法來完善。

面對全國多地顯現(xiàn)的“土地使用權(quán)”到期問題，國土資源部已有所行動。4月20日晚間，國土部官方微博稱：“4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期的延長問題。”

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資料圖。韋亮 攝

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住宅土地證到期是否會影響業(yè)主居住？

專家觀點：業(yè)主有權(quán)繼續(xù)居住 補交差價應(yīng)按出讓時地價算

按照國家規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成：房屋所有權(quán)的期限為永久；而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高為70年，屆滿后自動續(xù)期。

也就是，“到期續(xù)費”問題只存在于“土地使用權(quán)”一方，但是，如果土地使用權(quán)到期未補交相應(yīng)出讓金會不會影響業(yè)主居住呢？

“就算土地使用期滿自動續(xù)期后，業(yè)主沒有交費，也仍然有權(quán)利居住，政府不能強行收回土地，更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同”，著名法學(xué)家江平在接受記者采訪時指出，繼續(xù)使用期滿的土地在房屋轉(zhuǎn)讓的時候就會受限；卻并不會影響民事權(quán)利，在權(quán)利上，業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)。

至于收費標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有“基準(zhǔn)地價”的概念確實是普通居民疑問較多的地方。深圳規(guī)定，續(xù)期補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%，其中的基準(zhǔn)地價以“2013年公布實施的公告基準(zhǔn)地價”為準(zhǔn)。

在楊立新看來，“對于沒有達到70年最高期限需續(xù)期至70年的，具體出讓金差價的計算，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時的出讓金價格計算?！奔串?dāng)時70年期限出讓金價格是多少，20年或者其他期限的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補交多少出讓金?？紤]到畢竟取得使用權(quán)的當(dāng)時應(yīng)當(dāng)繳納而沒有繳納其余年限的出讓金，因此，在補交出讓金時，應(yīng)當(dāng)計算相應(yīng)的銀行貸款利息，由業(yè)主負擔(dān)。

談及土地使用權(quán)超過“70年后”，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時，是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問題，楊立新提出了兩個建議：一是免費，將利益讓給業(yè)主，也就是讓給人民；二是費改稅，不再收取出讓金，而是對永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人向國家繳納稅金。(記者 種卿)