“房東，要不要考慮免租??？”
繼萬達(dá)等地產(chǎn)巨頭紛紛給商戶免了房租后，不少網(wǎng)友在朋友圈、微博，紛紛開始隔空喊話“包租婆”減房租。包租婆是財不外顯、盤著一串鑰匙的搓麻將大嬸，更在北上廣深杭坐擁數(shù)十乃至上百上千上萬房源的租房企業(yè)。
疫情還在蔓延，城市還在隔離，于是乎，回不了城的租戶開始想著是不是可以讓房東放放水，但是另一邊的房東已是無水可放。
沒有人，則沒有客源，隔離則意味著閑置的空房無法出租。外來務(wù)工者進(jìn)不了城，中介進(jìn)不來小區(qū)，退租率上升，空房閑置率上升，疫情之下產(chǎn)生的虧損到底該誰來買單？
一二線城市的租房機(jī)構(gòu)開始自救。
▲上海某小區(qū)的門衛(wèi)處
中小玩家退租求生，賺差價的“中間商”哭了
金沙江朱嘯虎說，“2003年非典的時候，我還在創(chuàng)業(yè)，那一年管理層都只拿基本生活費，到年底結(jié)余后才補(bǔ)發(fā)的工資。今年比非典還嚴(yán)峻，對很多創(chuàng)業(yè)企業(yè)是生死關(guān)，一定要嚴(yán)控成本，死卡現(xiàn)金，最少要保持假設(shè)沒有收入的情況下6個月的現(xiàn)金，最好有12個月，根據(jù)這個來倒算成本。跪著也要活下去，熬過去就是春天?！?/p>
但是2020的這6個月成為了不少早期創(chuàng)業(yè)公司的“萬萬沒想到”。
老李滬漂多年，1年前注冊成立了自己的公司，團(tuán)隊很小，不到5人，專門做上海松江地區(qū)的租房業(yè)務(wù)，目前手持房源近100套。從數(shù)量上來看，屬于租房行業(yè)的中小型玩家。
和往年一樣，老李在1月12日發(fā)了條朋友圈，通知租戶注意春節(jié)回家關(guān)好水電煤。1月28日，還在老家的老李突然接到松江區(qū)居委通知，所有湖北籍租客來上海必須自行隔離14天，主動到暫住小區(qū)居委報道登記。
“我給租戶一個個打電話，統(tǒng)計湖北籍的租戶數(shù)量，溫州臺州的房管局還沒有要求登記?！崩侠畹淖鈶舢?dāng)中湖北籍大概有10幾個。“湖北籍現(xiàn)在走不出來，就算走出來了，也要抓住隔離?！?/p>
湖北的租戶當(dāng)中有1-2個和老李提過是不是可以減租，老李不是不想，他也嘗試做過努力，去溝通業(yè)主能不能給到這個減租、免租的優(yōu)惠，但是也是無疾而終?！叭思揖鸵痪湓?，這是他的私有財產(chǎn)，他可以出于同情去免租，也可以按照合約不免租，這是無可厚非的?！?/p>
在老李看來，減租、免租是不少租戶的一個偽需求，因為大部分租戶并不在疫區(qū)。他們可以出來，也可以進(jìn)去自己所住的小區(qū)，只是需要在家隔離而已?！坝行┤酥皇菆D個一樂，半開玩笑的來聊一下，看能不能撿個便宜，就是那種中彩票的心態(tài)?！崩侠畋硎?，租房行業(yè)的小公司不像龍頭房企可以減免商業(yè)租金，減輕旗下商鋪的運營壓力，“退一步說，就算他們不免租，現(xiàn)在人們也不能逛商場?！?/p>
像老李這樣的租房玩家，在市場上很多，他們手握50-100套房源，直接從個人房東這邊獲取房源，一般合約簽訂為5-6年，按照三個月或者半年支付房租，大部分房子租來都是毛坯，然后自己進(jìn)行裝修后出租。盈利主要來自租房的差價。
老李之前拿的房源基本都是2013年簽約的，按照合同在2018年-2019年開始陸續(xù)到期，并進(jìn)行續(xù)簽。相較于2013年，近兩年的房租更是水漲船高。
“就松江來說，翻一倍都不止。2013年拿價低，租的也低，后來租金上漲也不是直接上漲。還涉及到前面的裝修要打掉、重新裝修，這就又有一個翻新的成本?！崩侠畋硎?，毛坯房的租金、裝修的材料、人力都在漲，之前一套房子會有1000元左右的月利潤，但是現(xiàn)在感覺500都吃力。本身成本就高的情況下，疫情的進(jìn)一步發(fā)展也讓他的情況雪上加霜。
目前老李的房源出現(xiàn)了10%的空置，春節(jié)回家退房、疫情退房、沒人看房成為了房源空置的主要原因。從源頭上客源出不來，空置的房子被退房還沒人看房，就算是2-3個月對于租房企業(yè)來說都會很難活，除非業(yè)主愿意讓一部分利益。
“但是有些公司就算業(yè)主讓利了，他最終能不能將利益給到租客身上呢？這件事情沒有得到很好的監(jiān)督，最終也許是中間機(jī)構(gòu)從中受利?！?/p>
老李算了一筆賬，續(xù)簽時，60平米的小戶型從1400-1700元的月租漲到了2100-2200左右，裝修在2-3萬間?！坝械臉I(yè)主小戶型要價2600元呢，你算算，這房子我是2500元出租的。雖然疫情持續(xù)發(fā)展，但是房租并沒有隨之有大的變動，業(yè)主也不會放價。市場上大小玩家一起搶奪業(yè)主的房子，最終業(yè)主始終會選擇出價最高的那家?！?/p>
老李感嘆，優(yōu)惠政策給不出，房源也搶不過，小玩家只能斷尾求生。如果繼續(xù)這么下去，裝修錢老李計劃也不要了，再賠點房租，只能把閑置的出租房都跟業(yè)主退租了，不然虧損更大，活不過6個月的沒準(zhǔn)就是自己。
“剛剛接到物業(yè)電話，這一段時間不準(zhǔn)裝修，不準(zhǔn)新租客進(jìn)來，你說這天災(zāi)人禍的?！?/p>
大玩家免租背后，是在負(fù)重前行
中小玩家準(zhǔn)備斷尾求生，而以魔方公寓、E+青年公寓為首的長租公寓頭部企業(yè)則是推行2月部分免租金的計劃。
▲疫情期間的魔方公寓某門店
其中，魔方公寓針對因封城無法及時返回的武漢門店租客，以及其他城市門店因回鄂探親，并被疫情滯留，不能及時返鄉(xiāng)的湖北籍魔方租客（包括魔方公寓、魔爾公寓、V客青年公寓、9號樓公寓個人客戶），給予2月份房屋租金減半，或租期順延一個月的政策（符合條件的租戶可任選其一）。
魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為公寓方，目前不提倡租客返程，少數(shù)必須返程的租客，需要接受嚴(yán)格的檢查和每日健康匯報才可以入住，目前湖北、溫州、臺州的租戶占比較少。“我們會要求他們自覺隔離14天，每天填寫健康情況表，而購買物品多數(shù)都是店長代勞?！?/p>
據(jù)悉，1月24日到2月2日，一線人員除了正常的工資發(fā)放以及國家法定的加班工資，魔方還另外單獨給到每日津貼，直接跟工資一起發(fā)放。后續(xù)魔方將繼續(xù)根據(jù)政府和人社局的相關(guān)政策落實員工福利待遇。
而E+青年公寓則是針對因返鄂探親，被疫情滯留，不能及時返回的湖北籍租客和非湖北籍租客以及公寓內(nèi)因前往一線疫區(qū)支援，無法返回的醫(yī)護(hù)人員做了統(tǒng)計，給到2月份房租減半的優(yōu)惠。
E+青年公寓相關(guān)人員表示，疫情對長租公寓也是有影響的。由于無法進(jìn)行線下帶看，公司目前主要采取線上看房的措施，盡可能的提高門店入住率。
春節(jié)期間，E+青年公寓在每個入駐城市安排了一線值班人員，包括服務(wù)管家和維修。疫情發(fā)生后，立即采取應(yīng)急措施，對租客身體情況、返程信息進(jìn)行統(tǒng)計，門店內(nèi)進(jìn)行每日消毒、加強(qiáng)管控門店人員流動等。
沒有新客入住、老客又在繼續(xù)流失，免掉的租金、空置的房間、人員的經(jīng)費成為了壓在長租公寓頭上的幾座大山?，F(xiàn)況下在線看房、租金減免又能帶來多少的新用戶和用戶留存率，目前還不得為知。
▲E+青年公寓門店內(nèi)進(jìn)行消毒
與長租公寓類似，作為辦公室“二房東”的聯(lián)合辦公、孵化器、加速器的日子也很不好過。位于上海五角場的一家加速器對獵云網(wǎng)表示，預(yù)計會有退租情況發(fā)生，但最受影響的還是線下的活動業(yè)務(wù)。
“上半年的市場活動預(yù)計會很冷清，往年春節(jié)回來的第一個月，我們也有近20場的活動了?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，本來年底有5-10場50人以內(nèi)的線下活動，但現(xiàn)在全部因為疫情取消。
在她看來，對于加速器來說，由于體量小，租金損失整體在可承受范圍內(nèi)；線下活動方面虧損較大，短期影響（3個月內(nèi)）在大幾十萬元，持續(xù)影響可能會有上百萬元。同時，該加速器也為租戶提供了免租半月的優(yōu)惠政策。負(fù)責(zé)人表示，創(chuàng)業(yè)項目和辦公空間是共生關(guān)系，互相扶持才能共度難關(guān)，現(xiàn)在的情況不止創(chuàng)業(yè)公司壓力大，空間的日子也不好過。
相較于一二線城市的玩家，扎根武漢本土的可遇青年公寓則面臨著更為嚴(yán)峻的境況。
可遇CEO佘福元表示，目前公寓空房率達(dá)20%，含員工工資以及減免的房租在內(nèi)，這一個月虧損近200萬元。去年春節(jié)期間，可遇的空房率為10%左右，從數(shù)據(jù)上來看空房率翻了一倍，與此同時，可遇也跟其他中大型玩家一樣，為在租的租戶提供一定的減免?？捎銮嗄旯⒐灿嬘?000間房源，并且全部都在武漢疫區(qū)，20%的空房率意味著近400間房源在空置。
1月25日，佘福元做了個決定，將可遇公寓武漢三鎮(zhèn)的近百余間空置房源為武漢疫區(qū)醫(yī)護(hù)人員及志愿者無償提供?！叭绻麤]有這個事情，公寓2020年開年就住滿了?，F(xiàn)在預(yù)計年后還會繼續(xù)退一些?！辟芨Ｔf未來不好預(yù)測，但希望武漢早點好起來，作為武漢首批住房租賃試點企業(yè)之一，可遇會為疫情控制盡一份力。
事實上，國內(nèi)的大部分租房機(jī)構(gòu)，不論是品牌公寓、還是小公寓，都在向業(yè)主要求減免租金。
蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平告訴獵云網(wǎng)（ilieyun），房東主要是兩類：個人業(yè)主和公寓運營商。租客可以跟房東積極溝通，但是每家房東自己的財務(wù)狀況各不相同，個人業(yè)主可能有房貸要還，也可能還有其他線下生意受到影響，未必會認(rèn)可租客的減租需求。
“我們也看到有公寓運營商主動給租客減租的情況。但很多中小型公寓機(jī)構(gòu)要實現(xiàn)免租有客觀困難因素，國內(nèi)大量的租賃機(jī)構(gòu)都是 ‘二房東’模式，它們一方面向業(yè)主租房，另一方面要出租賺取租金，靠租金差來獲利，在無法取得業(yè)主免租的條件下直接給租客免租，承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險很大。加之最近兩年長租環(huán)境并不好，很多企業(yè)已經(jīng)在負(fù)重經(jīng)營，自身財務(wù)狀況不太理想?！?/p>
疫情讓長租公寓受到了前所未有的挑戰(zhàn)，節(jié)后租賃市場受到嚴(yán)重打擊，延遲復(fù)工、帶看以及新簽等業(yè)務(wù)短期無法開展。
龍東平說，目前租房市場企業(yè)要做的，歸根到底4個字“開源節(jié)流”，最重要的是降成本。一，降物業(yè)租金成本：找物業(yè)產(chǎn)權(quán)方（業(yè)主）爭取租金減免優(yōu)惠；二，降團(tuán)隊運營成本：縮減團(tuán)隊規(guī)模，合并職能，一崗多能；三，降低房源空置成本：覆蓋更多的出租渠道，想各種辦法提升出租率，關(guān)懷在住租客，提高滿意度，獲得客戶轉(zhuǎn)介紹。為此，蘑菇租房于2月5日發(fā)布三項措施：2月份開放所有房源展示、免費提供總計100萬份電子合同以及免費提供2月18日前平臺所有廣告位。
“總之大家互相理解，量力而行?！?/p>
