中經(jīng)聯(lián)播4月4日?？谟崳ü±?020年對于許多人而言都是難以忘記的一年，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。在疫情所帶來的多重考驗之下，富力地產(chǎn)提出“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”方針，在大幅降低負(fù)債、去杠杠同時，依然保持了穩(wěn)健增長。這其中，富力城市更新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)不容小覷，在富力3月25日發(fā)布的年報中表示，用“城市更新項目是本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)高回報及提供流動資金的最佳項目”展示了城市更新在富力2020年發(fā)展中的巨大作用。
自1994年廣州“三舊改造”以來，富力地產(chǎn)就在城市更新業(yè)務(wù)深耕精耘。目前，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，富力已然成為城市更新領(lǐng)域?qū)嵺`經(jīng)驗豐富、最具綜合實(shí)力的房企之一。在房地產(chǎn)去杠桿、競爭日益加劇的地產(chǎn)存量時代，富力在城市更新領(lǐng)域的耕耘已經(jīng)進(jìn)入新的獲利期，加速崛起、密集變現(xiàn)，愈發(fā)成為夯實(shí)富力在房企領(lǐng)先陣營的王牌力量。
一、城市更新貨值已逾萬億大關(guān)
時至今日，最早參與廣州“三舊改造”的富力，二十余載以來，已經(jīng)成為中國房企中深耕城市更新最領(lǐng)先的房企之一。至2020年底，富力已簽約城市更新合作項目規(guī)劃總建筑面積超過8000萬平米，可售面積超過4000萬平米，貨值超過12000億元。在城市更新所轉(zhuǎn)化的可售貨值中，一二線城市面積占比達(dá)到94%，大灣區(qū)面積占比達(dá)到60%。
2020年，富力城市更新集團(tuán)繼續(xù)在規(guī)模增長的道路上一路向前，獲取新項目上取得重大進(jìn)展。接連新增廣州大同村、石壁村、吉山村等城市更新項目。
2020年6月14日，經(jīng)村民代表100%表決同意并經(jīng)政府批準(zhǔn)，正式確認(rèn)富力為廣州南沙區(qū)大同村改造項目合作企業(yè)，項目改造規(guī)劃總計容面積超130萬㎡；兩周后，富力成為海珠區(qū)赤沙村改造項目合作意向企業(yè)，項目總計容面積167.10萬㎡；8月19日，廣州石壁村全面改造項目合作企業(yè)確定富力中選，項目總用地面積達(dá)104.8公頃；10月28日，富力與合景泰富聯(lián)合體成為吉山村全面改造項目合作企業(yè)，不到2個月之后，改造投資估算約206億的吉山村項目啟動；2021年2月5日，富力成功獲選為廣州市荔灣區(qū)海中村舊村改造項目合作意向企業(yè)。
富力在大灣區(qū)之外的全國化拓展也不斷。沖出大本營廣州之后，富力城市更新的觸角伸向全國，已在山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆和甘肅落子，尤其是對山西、陜西的重點(diǎn)突破。富力太原已累計有11個城市更新項目，總用地面積逾3000余畝。富力太原已累計有14個城市更新項目，總用地面積逾3500余畝。2019年富力城市更新集團(tuán)成立后短短三個月內(nèi)，就在西安及周邊簽訂框架協(xié)議3個，其中土門項目以其超大規(guī)模在西安市場舉足輕重。
2020年12月28日，富力集團(tuán)再以10.1億成功競得太原敦化坊2宗城改用地，宗地總面積約為169.6畝，規(guī)劃有住宅、商業(yè)、配套學(xué)校，片區(qū)富力城大盤醇熟，盡享“宜業(yè)、宜學(xué)、宜居、宜游”的品質(zhì)小區(qū)。
實(shí)際上外界可以明顯觀察到，城市更新在富力版圖中的戰(zhàn)略地位極為重要，并在當(dāng)下愈發(fā)提速，包括深耕大灣區(qū)鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢、全國化布局兩個方向。
年報披露，“2020年富力的土地儲備維持重點(diǎn)挑選具較平衡的資金需求、在轉(zhuǎn)換時實(shí)現(xiàn)高盈利能力的城市更新項目?！?/p>
2021年3月16日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合主持的“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評”中，富力城市更新被評為“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市更新TOP10”企業(yè)。
二、轉(zhuǎn)化加速，城更進(jìn)入高速變現(xiàn)期
實(shí)際上，富力城市更新不僅是未來資源儲備的重點(diǎn)，也是當(dāng)下富力銷售業(yè)績、營業(yè)收入的重要來源，發(fā)力轉(zhuǎn)化成為重中之重。
2020年單盤熱銷破50億的廣州富頤華庭，銷售超過70億元的西安富力開遠(yuǎn)城項目等，便是近期轉(zhuǎn)化成果。
十年前，彼時的富頤華庭還是雜亂破敗的茅崗村的一部分，是富力率先布局城市更新，在同期城市更新項目中率先開始預(yù)售的標(biāo)桿。2020年9月19日，位于廣州第二CBD、城市“新中軸”核心區(qū)的當(dāng)紅樓盤富頤華庭首期開盤，開盤2小時熱銷26.8億元，去化率約100%，刷新廣州近5年單次開盤記錄；雙十二，富頤華庭再度出手，一個項目就90天內(nèi)銷售超過50億元。
而在富力深耕十幾年的山西太原，也有這樣逐漸成長起來的“現(xiàn)金?！薄?015年9月，富力與太原尖草坪區(qū)大東流、小東流舉行城中村改造簽署框架協(xié)議，這成為日后將雄踞太原北城的300萬方超大體量旗艦大盤——富力天禧。2020年富力天禧繼續(xù)為富力轉(zhuǎn)化出不俗業(yè)績。6月27日，短暫蓄客后富力天禧城C區(qū)盛大開盤，成交金額2.03億；截至6月底，短短4天創(chuàng)造3.12億佳績。
實(shí)際上，各地城市更新項目都在加速轉(zhuǎn)化，或正在、或在不久的將來成為富力業(yè)績的中流砥柱。
年報披露，“2020年，富力僅在一二線城市及大灣區(qū)的城市更新項目轉(zhuǎn)換成130萬平方米的建筑面積”。
三、模式升級，從三大核心到人產(chǎn)城協(xié)同
“以多贏戰(zhàn)略為根本宗旨、以產(chǎn)城融合戰(zhàn)略為抓手、以文化傳承保護(hù)戰(zhàn)略為依托?！?020年初，富力明確梳理出城市更新實(shí)踐道路上的“三大核心戰(zhàn)略”。
而其城市更新業(yè)務(wù)近期顯現(xiàn)再次蛻變之勢，在戰(zhàn)略洞察和落地體系的又一次進(jìn)化升級，在戰(zhàn)略方向和方法共識上提供底層動力。
2021年1月10日，富力集團(tuán)產(chǎn)業(yè)研究院及創(chuàng)新投資公司成立發(fā)布會召開，提出為企業(yè)提供全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈條綜合服務(wù)，賦能城市創(chuàng)新發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級。這標(biāo)志著富力舉全集團(tuán)之力樹立產(chǎn)業(yè)品牌，打造集行業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)落地、金融投資于一體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)的征程正式發(fā)力，“打造‘產(chǎn)城人融合發(fā)展’”的富力城市更新模式。
這種“產(chǎn)城人融合發(fā)展”、“多方共贏”的城市更新模式，我們在富力近年的重大標(biāo)桿項目上，已能找到典型的實(shí)踐印證。
2020年8月19日，富力正式獲取廣州石壁村綜合改造項目，舊改總用地面積約為104.8公頃，項目總投資金額約120億元。石壁村緊鄰鐵路客運(yùn)樞紐廣州南站，交通便利，但南站片區(qū)建設(shè)落地十年，交通樞紐外的其他功能欠缺。石壁村改造的破局，有望并催生一個全新面貌的廣州南站城市商務(wù)區(qū)破土而出。
按富力整體規(guī)劃，石壁村舊改將依托區(qū)位優(yōu)勢，集中強(qiáng)化高端商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，富力將為此加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)招商引入高端產(chǎn)業(yè)和粵港澳高端人才；同時，石壁組團(tuán)規(guī)劃中心商業(yè)服務(wù)軸直接鏈接灣區(qū)核心樞紐，引入商業(yè)大街商圈的客流、資金流，擔(dān)當(dāng)站城一體化開發(fā)的門戶地區(qū)；此外，新石壁將保留和修繕村中祠堂片區(qū)，借力改造，使傳統(tǒng)街區(qū)風(fēng)貌與時代并軌，延續(xù)村落歷史文脈，形成南站地區(qū)獨(dú)一無二的嶺南文化展示窗口，這也有望成為未來居民生活品質(zhì)和文旅產(chǎn)業(yè)的堅實(shí)依托。這樣一個產(chǎn)城人融合發(fā)展的城市更新肌體，無疑將煥發(fā)更符合城市發(fā)展規(guī)律、市民美好生活需求的生命力。
同樣是2020年獲取的吉山村全面改造項目，富力規(guī)劃總投資約206億元，以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”為改造目標(biāo)，以產(chǎn)城融合為抓手，產(chǎn)業(yè)方面主推IAB與電競、生物科技等前瞻產(chǎn)業(yè)，居住板塊以創(chuàng)新集群為主要服務(wù)對象。與石壁村異曲同工，不同的產(chǎn)業(yè)與人群定位，實(shí)現(xiàn)一樣的“產(chǎn)城人融合發(fā)展”的城市更新典范。
目前，富力已在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面著重發(fā)力，并多有成果。在產(chǎn)業(yè)研究院及創(chuàng)新投資公司成立活動現(xiàn)場，富力集團(tuán)產(chǎn)業(yè)研究院同時發(fā)布首個重量級研究成果《粵港澳大灣區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展白皮書》。
據(jù)悉，富力不斷深化與知名機(jī)構(gòu)合作,已與廣東航天基金、廣東粵科母基金、深圳創(chuàng)新投資集團(tuán)、高瓴資本、蕪湖三七互娛等達(dá)成戰(zhàn)略合作共識，就圍繞設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金、支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級等方面發(fā)揮各自優(yōu)勢。
數(shù)據(jù)顯示，我國城市更新每年將產(chǎn)生6萬億元左右的貨值。而對于已經(jīng)在城市更新領(lǐng)域深耕二十余載的富力而言，對于城市更新的理解已經(jīng)技近乎道，在城更紅利的爆發(fā)性變現(xiàn)之下，富力地產(chǎn)也迎來了更為廣闊的發(fā)展空間，走上了發(fā)展的高速路。
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